最近，中級(jí)人民法院的一個(gè)判決在網(wǎng)上引起了軒然大波。基本案情如下：買賣雙方經(jīng)過中介公司撮合，簽訂了一份《房屋買賣合約》，合約為中介公司標(biāo)準(zhǔn)版本，其中對(duì)合約簽訂后一方不愿履行合約應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任明確如下：“第十條如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成任務(wù)，則已付定金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)將物業(yè)讓予他人，賣方不再向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。第十一條如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約?！?/p>

本案買賣雙方當(dāng)事人合約簽訂后，因待轉(zhuǎn)讓房屋尚沒有房產(chǎn)證無法過戶，所以雙方也未簽訂正式的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。此后，深圳樓價(jià)一路上漲，賣方斟酌后決定不再履行合約，正式通知了買方，但買方見房價(jià)上漲不愿解除合約，堅(jiān)持要求賣方繼續(xù)履行合約交付房屋給買方，雙方訴之法院。

深圳中院的判決在引用了合約第十一條“買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”規(guī)定后，作了如下解釋“但該條款約定并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請(qǐng)求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。依據(jù)該條規(guī)定，被上訴人有權(quán)選擇要求上訴人以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等方式承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)被上訴人選擇要求上訴人繼續(xù)履行合同是對(duì)其自身權(quán)利的處分，被上訴人的請(qǐng)求應(yīng)予支持，上訴人稱僅須雙倍返還定金的上訴理由不能成立，本案不予支持”。

一、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人有權(quán)在不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定情況下平等自愿的約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人，不涉及第三人，也不涉及行政機(jī)關(guān)，更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。第十一條的原文是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條文意思非常明確，在賣方不想履行合約時(shí)，賣方須且僅需承擔(dān)雙倍返還定金的法律后果。因?yàn)樵摋l文排除了買方要求其他賠償?shù)臋?quán)利和請(qǐng)求賣方繼續(xù)履約的權(quán)利。合同是當(dāng)事人平等自愿意思表示一致的結(jié)果。法院的判決理由也清楚表明當(dāng)事人有權(quán)如此約定。

二、不違背法律的約定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。合同是當(dāng)事人之間的法律，當(dāng)事人在合同中約定的內(nèi)容，只要沒有法定無效或者可撤銷事由，就是有效的，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。在買賣合同中，當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟，如買方何時(shí)給付定金，何時(shí)交付首期款，何時(shí)申請(qǐng)按揭貸款，及賣方何時(shí)簽收定金，何時(shí)出具公證委托，何時(shí)協(xié)助過戶，何時(shí)交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定，包括合同解除權(quán)的行使條件，違約責(zé)任的承擔(dān)。

《房屋買賣合約》的第十一條是關(guān)于賣方解約權(quán)的約定，屬于約定解約權(quán)。買賣雙方當(dāng)事人可以在合同中約定解除合同的條件，在滿足合同約定情況下享有解除權(quán)的一方行使解除權(quán)即可解除合同;也可以在合同簽訂后就合同解除達(dá)成一致意見而解除合同。兩種合同解除方式程序上雖然稍有差異，但在法律效力上卻是同等的。賣方愿意以雙倍返還定金來換取合同履行終止的做法實(shí)際上是行使合同法上的約定解除權(quán)。

三、合同的實(shí)際履行并非強(qiáng)制性要求。合同法中大量的規(guī)定屬任意性條款，而非強(qiáng)制性條款，在當(dāng)事人沒有約定的情況補(bǔ)充當(dāng)事人意思表示的不足。該《房屋買賣合約》中當(dāng)事人已對(duì)合同履行終止進(jìn)行了相關(guān)約定，所以在合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題上也應(yīng)該充分尊重當(dāng)事人約定。以合同實(shí)際履行是違約條件下合同補(bǔ)救措施第一位的原則，來認(rèn)定賣方有權(quán)要求賣方實(shí)際履行是站不住腳的，這違背了合同法基本原則，即合同自由原則。

四、第十一條的約定能推出“并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請(qǐng)求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同”嗎?

第十一條的表述是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下，買方不再擁有請(qǐng)求賣方實(shí)際履行的權(quán)利。賣方不履行合同的原因沒有具體列明，合同中文字表述為“不依合約條款”，可能來自不可抗力，也可能是能履行情況下賣方不愿履行。所以在能履行的情況下，買方愿意履行，是否繼續(xù)履行，主動(dòng)權(quán)掌握在賣方手中。買方請(qǐng)求繼續(xù)履行的權(quán)利也就沒有存在空間了。中院如此的推導(dǎo)完全是無本之木，無源之水，基本的形式邏輯都不符合，何談實(shí)質(zhì)符合。

五、法律的適用應(yīng)當(dāng)保持一致性。房地產(chǎn)買賣所涉及的實(shí)體法律主要是《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及一些相關(guān)的規(guī)定。法官的主要職責(zé)是以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩適用法律。應(yīng)當(dāng)保證面對(duì)同樣情況的時(shí)候，適用同樣的法律規(guī)則，不能在同樣情況下適用不同的法律規(guī)則。前段時(shí)間房價(jià)上漲速度比較快，出現(xiàn)業(yè)主違約潮，在房地產(chǎn)交易博弈中，業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位在房價(jià)飛漲時(shí)體現(xiàn)的非常明顯，大家對(duì)簽了合同后不賣房子的行為咬牙切齒，這是民眾情緒。然，法院審判獨(dú)立原則，不僅僅包括審判不受個(gè)人、社會(huì)團(tuán)體、黨政機(jī)關(guān)的非法干涉，也要求法院不要輕易的受民眾情緒的影響。深圳中院該判決是以違背法律的結(jié)論取得貌似公證的判決。