1、依法簽約、確保合同效力

土地使用權(quán)出讓合同的出讓方屬于特殊主體，及出讓方必須由政府土地行政管理部門擔(dān)任。按說，在大力強(qiáng)調(diào)依法行政的今天，作為政府的職能部門，其法律意識、法律水平都應(yīng)當(dāng)高于作為一般主體的企業(yè)和個(gè)人，簽訂無效的土地使用權(quán)出讓合同似乎不太可能。但在現(xiàn)實(shí)中，無效的土地使用權(quán)出讓合同并不少見。無效的出讓合同不僅使當(dāng)事人真實(shí)意思表示無法實(shí)現(xiàn)，而且還常常造成國家土地資源閑置和浪費(fèi)。

第一，確保合同主體資格合法。

對于土地使用權(quán)出讓合同的受讓方，法律并無明確的限制性規(guī)定。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。”《土地管理法》第9條也規(guī)定，國有土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。從這些規(guī)定可以看出，土地使用權(quán)受讓方為一般主體，只要是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的公民、法人或其他組織都可以成為土地使用權(quán)的出讓，都是為了特定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要法定的資質(zhì)條件(《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第2條、第5條等)，因此可以說公民個(gè)人以及沒有開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能通過土地出讓獲得土地使用權(quán)的，即土地使用權(quán)出讓合同的受讓主體只能是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。對于受讓方的主體資格，在土地使用權(quán)出讓過程中一般不會有什么問題，對于這一點(diǎn)，作為土地使用權(quán)出讓方的政府土地管理部門一般還是審查得比較嚴(yán)格的。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假注冊、騙取資質(zhì)等行為則屬另外一個(gè)問題，至少在形式審查上，受讓方的主體資格是不應(yīng)該有問題的。

但是，恰恰是負(fù)有對受讓方主體資格審查義務(wù)的出讓方自身的主體資格經(jīng)常出問題。按照法律規(guī)定，能夠行使土地使用權(quán)出讓權(quán)，即能夠成為出讓方主體的只能是市、縣人民政府土地管理部門。但是實(shí)踐中，除前文所說的，以各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)管理委員會的名義對外簽訂土地使用權(quán)出讓合同外，普遍還存在著以政府設(shè)置的其他臨時(shí)機(jī)構(gòu)，比如“重點(diǎn)工程指揮部”、“新區(qū)開發(fā)指揮部”“舊城改造辦公室”等名義對外簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這應(yīng)該說是一種嚴(yán)重的超越職權(quán)的違法行為。根據(jù)《司法解釋》第2條的規(guī)定，從2005年8月1日開始，對于這種主體資格違法的土地使用權(quán)出讓合同，一律按照無效處理。因此，對于出讓合同主體資格的審查，杜絕行政權(quán)力的濫用。出于對政府公信力的信賴，無論是哪一級人民政府或行政機(jī)構(gòu)，他們對外出出讓土地使用權(quán)，作為普通公眾，一般不會提出什么異議。但是一旦因土地使用權(quán)出讓合同的履行發(fā)生爭議，則合同當(dāng)事人主體資格的審查就是第一步。如因主體資格違法而確認(rèn)土地使用權(quán)出讓合同無效，除了國家利益、當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會受到負(fù)面影響。