【案情簡(jiǎn)介】

原告李先生持一份30萬(wàn)元欠條起訴到大連市中山區(qū)人民法院，稱2008年7月31日與小軍簽訂一份房屋買賣合同，約定將自己位于中山區(qū)的一套房子作價(jià)30萬(wàn)元賣給小軍，時(shí)至今日，小軍并沒(méi)有付錢，手中欠條為證，要求法院判決解除雙方的房屋買賣合同，把自己賣的房子再過(guò)戶回來(lái)。

接到法院傳票后，小軍委托我出庭為其代理。小軍稱，雙方當(dāng)時(shí)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)簽訂的房屋買賣合同，合同約定價(jià)款為5萬(wàn)元，付款方式為2008年7月31日一次性付款，并約定除在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)簽訂的房屋買賣合同外，沒(méi)有其他補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分。因當(dāng)時(shí)已一次性付清房款，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的檔案室內(nèi)至今還保留著雙方買賣房屋時(shí)的付款具結(jié)說(shuō)明。

原告李先生稱，當(dāng)時(shí)簽訂了兩份合同，為了避稅，賣房合同寫5萬(wàn)元，實(shí)際上是30萬(wàn)元成交，所以小軍才為自己又寫了一份30萬(wàn)元欠條。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李先生和小軍在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)提交的《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)》中簽字、按手印，該申請(qǐng)中列明涉案房屋成交價(jià)為5萬(wàn)元，付款日期為2008年7月31日，付款方式為一次性付款，同時(shí)列明具結(jié)保證其申請(qǐng)資料屬實(shí)、無(wú)隱瞞，該申請(qǐng)系房地產(chǎn)檔案館保存的檔案，其具有法定的證明效力。而李先生并無(wú)相反的證據(jù)證明5萬(wàn)元購(gòu)房款并未支付，據(jù)此，可以認(rèn)定案涉合同中所載明的購(gòu)房款5萬(wàn)元已經(jīng)于2008年7月31日支付完畢。近日，法院作出一審判決，駁回了李先生的訴訟請(qǐng)求。

對(duì)于二手房交易中陰陽(yáng)合同的法律效力問(wèn)題，該如何看待?我們認(rèn)為應(yīng)該本著公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)判斷。

有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陰陽(yáng)合同無(wú)效，理由是《合同法》第52條第1款第2項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效”。但是我們應(yīng)當(dāng)看到，在以陰陽(yáng)合同為由產(chǎn)生糾紛的案件中，大多數(shù)的真實(shí)原因都是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響而不愿意繼續(xù)履行合同。如果僅僅因?yàn)殛庩?yáng)合同的存在就判定買賣合同無(wú)效既不利于保護(hù)交易也違反誠(chéng)實(shí)信用原則。分析陰陽(yáng)合同可以看出，當(dāng)事人簽訂合同的目的包括買賣房屋、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽等，逃避稅收并不是當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)目的，虛假價(jià)格條款也不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定：“合同部分無(wú)效的，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，對(duì)于陰陽(yáng)合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定除虛假交易價(jià)格之外的其他條款有效，虛假交易因?yàn)閾p害國(guó)家和公共利益應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

而法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的態(tài)度是，陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。

2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。

3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。

4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。

5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

總之，應(yīng)對(duì)二手房交易中陰陽(yáng)合同的法律效力糾紛是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來(lái)處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決二手房交易中陰陽(yáng)合同的法律效力問(wèn)題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過(guò)律霸網(wǎng)委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。