按照法律規(guī)定的程序，一般是需要六個月的。但是根據(jù)案情及經(jīng)驗來講，一般情況下，如果能與開發(fā)商達成退房款協(xié)議的，可以不受六個月的限制，及時履行都是可以的。

一、商品房違約金怎么算

1、商品房退房違約金按購房合同中關(guān)于退房違約金的約定來執(zhí)行。

2、如果購房合同中沒有約定違約金，則雙方協(xié)商，協(xié)商解決不了則要按照法律規(guī)定(支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金)來處理。

3、雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔(dān)違約金。

4、違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償，違約金過高的也可以請求減少賠償金額。

5、合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

6、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日

7、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

8.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

9、依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

10、在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者，為了彌補損失，在進行仲裁或訴訟的時候，發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時提出，以維護自己的合法權(quán)益。

11、另外提醒消費者注意的兩個問題是：

(一)當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔(dān)。

(二)如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

二、我國商品房買賣想要退房需要滿足的條件

1、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約;

2、開發(fā)商擅自變更設(shè)計;

3、房屋實測面積與合同約定面積不符;

4、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

5、約定期限內(nèi)購房人未能拿到產(chǎn)權(quán)證;《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

也就是說，如果簽訂房產(chǎn)合同后不想買了，但是又不存在法律規(guī)定的解除合同的情形，那么購房者就必須承擔(dān)違約責(zé)任。