案情簡介：

2004年9月12日王小姐與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽定一份《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：王小姐應付房屋總價的30%為首期款(含已付的1萬元的定金)，其余70%由銀行提供按揭。同時開發(fā)商與王小姐簽定首期款的分期付款協(xié)議，王小姐的30%首期款在三年內(nèi)付清。后王小姐、開發(fā)商和銀行三方簽定了一份《樓宇安揭合同》，合同約定：某銀行為王小姐向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)提供最長20年的按揭貸款，其中開發(fā)商作為保證人，對該合同項下的乙方(借款人)債務承擔連帶擔保責任。合同簽定后銀行依約發(fā)放了上述貸款合同項下的借款本金。不久，王小姐突然“銷聲匿跡”，銀行的貸款本金及利息一直拖欠不付，導致銀行與開發(fā)商就抵押合同擔保問題發(fā)生爭議。

案情分析：

從本案看，是一起較為典型的抵押貸款合同糾紛案?？v觀合同本身，存在以下幾種法律關系：開發(fā)商與買方(王小姐)的房地產(chǎn)買賣關系，買方(王小姐)與貸款銀行的抵押貸款合同關系，開發(fā)商與銀行的連帶保證責任關系。從我國《擔保法》的有關規(guī)定及按照常規(guī)的處理該類抵押貸款糾紛的方式看，在抵押人(買方)發(fā)生違約時，抵押權人(銀行)有權要求抵押人提前償還部分或全部欠款，未能要求提前償還的，抵押權人有權要求處分抵押物。抵押權人也可直接要求保證人(開發(fā)商)對上述債務承擔連帶擔保責任，由開發(fā)商代替抵押人還款。在目前的司法實踐中，銀行的貸款及利息在一般情況下應當以處分(拍賣或變賣)抵押房產(chǎn)的方式來實現(xiàn)債權，不足部分則由擔保人(開發(fā)商)償還。由于抵押房產(chǎn)的價值一般會大于貸款及利息的數(shù)額，所以擔保人一般不必實際承擔擔保責任。但本案中，由于王小姐的30%首期款實際上沒有支付，按上述常規(guī)方式通過法院拍賣來處分房產(chǎn)，銀行可能不會有任何損失，開發(fā)商則因為面臨漫長的司法程序和拍賣價款的不確定性，以及因買方的“消失”而可能導致首期款沒有著落的風險。

針對上述存在的風險，為減少開發(fā)商的潛在損失，通過與銀行的協(xié)商，開發(fā)商提出以回購的方式來先承擔擔保責任。這種回購保證由于我國法律并無明文規(guī)定，因此司法實踐中對其效力還有一定的爭議。從本案看，開發(fā)商的回購存在一定的風險性但不失為減少自身損失的途徑之一。雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購的標的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設定回購無疑于要求合同以外第三方承擔因回購而產(chǎn)生的權利義務，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權人，銀行與開發(fā)商關于回購的約定實際是關于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關于該套房產(chǎn)的處分方式達成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購達成的合意而沒有第三方(買方)的書面同意的話，可能會發(fā)生潛在的法律沖突。再從另外一個角度看，如實際回購履行后，由于開發(fā)商替代抵押人向銀行還款，在承擔保證責任后，也即抵押權人(銀行)實現(xiàn)抵押權后，擔保人有權向債務人追償，因此雙方實際上從買賣關系轉(zhuǎn)化為債權債務關系。在債權債務關系成立下，如果房產(chǎn)貶值，回購后開發(fā)商還能否向被擔保人追償損失?如果房子升值了，被擔保人(買方)能否向開發(fā)商主張房產(chǎn)升值帶來的利益等可能存在較為復雜的民事糾紛。

處理方案：

在上述情況下，首先建議開發(fā)商必要時在抵押貸款合同中的保證責任條款中可以設定回購擔保條款，這個約定對于預計房產(chǎn)升值和買方與開發(fā)商約定有首期款可以分期支付的情況下，對開發(fā)商比較有利。其次，開發(fā)商與買方在房地產(chǎn)買賣合同補充條款和首期款分期付款合同中與買方明確約定：其在違約的情況下無條件解除雙方房地產(chǎn)買賣合同。因為在本案中回購只是處理了同銀行的保證責任關系，在回購發(fā)生后，還需處理開發(fā)商與買方之間的債權債務關系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔保責任以約定的價格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。

所以說別以為貸款很容易，這里面有很多很多我們需要去了解的細節(jié)，這樣才可以避免一些糾紛問題。如果您情況比較復雜，本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。