一、關(guān)于無(wú)合同情形下糾紛的處理問(wèn)題

業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主與物業(yè)公司之間系契約關(guān)系，產(chǎn)生爭(zhēng)議后應(yīng)依當(dāng)事人締結(jié)的合同進(jìn)行處理。但實(shí)踐中有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間未訂立書(shū)面合同，甚至是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商派自己的部門(mén)管理樓盤(pán)，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與小區(qū)業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等，為物業(yè)管理糾紛埋下了伏筆。在無(wú)合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意兩個(gè)突出問(wèn)題：

一是物業(yè)公司的資質(zhì)問(wèn)題。物業(yè)公司開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理有關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)證書(shū);對(duì)不具備法定資質(zhì)卻從事物業(yè)管理工作并產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛后，法院可基于鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展、有利于人民生活的角度，在業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)公司補(bǔ)辦相關(guān)證書(shū)，并與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書(shū)補(bǔ)辦前的物業(yè)費(fèi)用只按合理成本收取;如物業(yè)公司不能補(bǔ)辦手續(xù)，或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主不同意該物業(yè)公司繼續(xù)管理，法院應(yīng)基于民法的公平原則，只支持物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用，而不應(yīng)保護(hù)其違法違規(guī)而企圖賺取的經(jīng)濟(jì)利益。

二是物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循合理、公開(kāi)及與服務(wù)相適宜的原則，收取標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是政府指導(dǎo)價(jià)，確立費(fèi)用時(shí)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算的;而其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間就協(xié)議約定。如果當(dāng)事人未就物業(yè)管理達(dá)成協(xié)議，表明當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理的事項(xiàng)未約定，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式也未約定，因而當(dāng)事人之間服務(wù)合同關(guān)系不成立;如果物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無(wú)因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)酌情給予其因提供服務(wù)而受損的、相當(dāng)于損失數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二、關(guān)于法律適用問(wèn)題

關(guān)于建筑物的區(qū)分所有權(quán)，世界許多國(guó)家以立法的形式予以規(guī)范，如奧地利1948年的《住宅所有權(quán)法》、德國(guó)1951年《住宅所有權(quán)及繼續(xù)居住權(quán)法》、英國(guó)1957年《住宅法》等。由于我國(guó)目前對(duì)住宅方面立法滯后，尚未對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作出規(guī)定，故目前對(duì)建筑物管理尚無(wú)法律加以規(guī)范，國(guó)家建設(shè)部門(mén)擬議的規(guī)章尚未出臺(tái)，目前僅存的是一些地方性法規(guī)和地方性規(guī)章。有學(xué)者建議我國(guó)在制定物權(quán)法或單行建筑物區(qū)分所有權(quán)法時(shí)，考慮建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，因?yàn)槲飿I(yè)管理問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理問(wèn)題。

審理物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛案件具體適用的法律，應(yīng)視具體案情的性質(zhì)而定。如系因物業(yè)管理產(chǎn)生的爭(zhēng)議，應(yīng)適用合同法或地方性法規(guī)，也可參照部門(mén)規(guī)章;如因侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛或相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，可適用民法通則、有關(guān)司法解釋和其他法律;如因無(wú)管理產(chǎn)生的糾紛，則可適用民法通則及有關(guān)司法解釋。