業(yè)主與物業(yè)的合同糾紛有哪些情形

一、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的情形

1、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，此時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)如下事項(xiàng)承擔(dān)舉證責(zé)任：

(1)將車停放在車位或車庫(kù)的事實(shí);

(2)盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門(mén)鎖、報(bào)警裝置的完好性等;

(3)車輛的價(jià)值。

2、物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是：

(1)小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況?？傮w情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認(rèn)定物業(yè)公司有過(guò)錯(cuò)。

(2)各種制度是否健全及遵守情況。

(3)必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門(mén)衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門(mén)衛(wèi)對(duì)所有進(jìn)出人員進(jìn)行登記是不可能的。

(4)在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫(kù)周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨(dú)的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費(fèi)對(duì)等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對(duì)住宿顧客的人身、財(cái)物的安保注意義務(wù)是一樣的。

二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財(cái)產(chǎn)受損的情形

1、此時(shí)物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì);

(2)從事保安服務(wù)的人員按國(guó)家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格;

(3)健全的保安服務(wù)制度;

(4)按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報(bào)告記錄等;

(5)為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。

三、業(yè)主無(wú)過(guò)錯(cuò)、物業(yè)公司無(wú)違約無(wú)過(guò)錯(cuò)的情形的處理

小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內(nèi)財(cái)物被盜被搶，很多情況下，業(yè)主本身沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù)，也無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)。此時(shí)，業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償，是很難勝訴的。

面對(duì)此種情形，法院也不能簡(jiǎn)單駁回了事，多做做法律宣傳和調(diào)解工作，達(dá)到業(yè)主撤訴或雙方調(diào)解而息訴的目的。對(duì)物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對(duì)業(yè)主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財(cái)物損失的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主本人承擔(dān)，這是民法一個(gè)被普遍遵守的原則。業(yè)主人身及財(cái)物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。

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