如何負擔租賃合同風險

1、租賃物毀損、滅失風險的承擔問題。租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身的過錯造成的，出租人應當自己負責;租賃物的毀損、滅失如果是由承租人的過失造成的，由承租人向出租人負損害賠償責任;租賃物的毀損、滅失如果是由第三人造成的，則第三人向出租人負侵權損害賠償責任;租賃物的毀損、滅失如果是由不可歸責于任何人的原因，例如不可抗力，引起的，則根據“不幸事件由被擊中者承擔”的原則，由出租人對自身負擔財產損失風險。

2、租賃物毀損、滅失導致合同無法履行的風險承擔問題。如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行是由出租人造成的，那么出租人應當向承租人承擔違約責任;如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主張任何權利;如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由第三人造成，那么出租人首先應當向承租人承擔違約責任，之后可以向侵權人追償;如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由不可抗力或者自然損耗造成，承租人可以根據具體情況請求減少租金或者不支付租金，如果致使合同目的無法實現(xiàn)的，承租人可以解除合同。

負擔租賃合同的風險應注意哪些問題

(一)所謂滅失，應依社會上的立場來考察，作寬泛的解釋，即使是租賃物仍實際存在，但由于戰(zhàn)爭或其他特殊的社會情況，致使標的物被無償征收或征用，也應視為租賃折滅失。確定滅失部分的比例，不應以滅失部分的面積大小為標準，而應以滅失部分的使用、收益的價值大小為標準。如果租賃物雖有部分滅失，但不影響租賃物的使用、收益，則不發(fā)生租金的減少問題。

(二)租賃物部分滅失毀損時，承租人的租金減少請求權何時發(fā)生，存在爭議。有學者認為，只能在租賃物修繕不能時始得發(fā)生，如修繕可能，則以承租人對于出租人請求修繕義務的履行為限，不得為租金減少的請求;出有學者認為，減少租金的請求，不限于修繕不能的情形，在修繕可能時，承租人可以選擇請求修繕義務的履行或請求減少租金。我們認為，兩種觀點都有不妥之處，請求修繕義務的履行，并不妨礙請求使用、收益不完全期間租金的減少。

(三)承租人請求減少租金時，是只能就請求后的租金發(fā)生減少的效力，還是溯及于租賃物部分毀損滅失時產生效力，也有不同觀點。有學者認為，依該條規(guī)定，租金的減少需基于承租人的請求，在承租人未為請求前，出租人仍享有全部的租金支付請求權，如承租人不為減少租金的請求仍然全部履行租金支付義務，則無權就已支付的部分請求不當?shù)玫美姆颠€。因此就租金的減少，只能向將來發(fā)生效力。也有學者認為，租金的減少應有溯及力。我們同意前一種觀點。

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