房屋抵押權(quán)是房屋作為客體進(jìn)行抵押的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。那么，房屋抵押權(quán)的特征有哪些？房屋抵押權(quán)的有哪些法律規(guī)定？房屋抵押權(quán)需要遵守哪些有關(guān)的具體規(guī)定？房屋抵押權(quán)有什么效力？

房屋抵押權(quán)一般具有以下法律特征：

1.房屋抵押權(quán)是一種從屬于主債權(quán)的權(quán)利。它的設(shè)立目的是確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因而與債權(quán)屬主從關(guān)系，隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)196房屋買賣法律制度研究生轉(zhuǎn)移，隨債權(quán)的消滅而發(fā)生消滅，被擔(dān)保的主債權(quán)無效，所設(shè)房屋抵押權(quán)亦無效。抵押權(quán)人在處分債權(quán)日寸，不得將其債權(quán)訓(xùn)：與他人而僅保留房屋抵押權(quán)，也不得僅保留債權(quán)而將房屋抵押權(quán)訃與他人，更不得將房屋抵押權(quán)從主債權(quán)分離出來而為其他債權(quán)提供擔(dān)保.

2.房屋抵押權(quán)具有特定性。其特定性表現(xiàn)為兩個(gè)方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設(shè)定后，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登已，房屋抵押權(quán)成立，登記機(jī)關(guān)就具體特定的房屋向抵押權(quán)人發(fā)放房屋他項(xiàng)權(quán)證;另一方面，房屋抵押是為特定的債權(quán)作擔(dān)保，而不能籠統(tǒng)地?fù)?dān)保債務(wù)人的一切債務(wù)。

3.房屋抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)。基于房屋抵押權(quán)依登記而成立，房屋抵押權(quán)順位便以登記時(shí)間的先后為標(biāo)準(zhǔn)加以確定，即：登記在先，順位在先;登記在后，順位在后;同一天登記的，視為順位相同。為此，一項(xiàng)抵押房屋有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的，債務(wù)人以抵押物清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序受償。根據(jù)現(xiàn)行立法及司法解釋來看，我國房屋抵押權(quán)的順位實(shí)行自動(dòng)升進(jìn)主義，即在前一順位的抵押權(quán)因債權(quán)受償而消滅寸，后一順位的抵押權(quán)自動(dòng)升進(jìn)到前一順位而優(yōu)先受償。但房屋第一/頃位的抵押權(quán)在與所有權(quán)發(fā)生混同時(shí)，所有人取得該第一順位的抵押權(quán)，形成所有人抵押，而后順位的抵押權(quán)人維持原有的順位，不能升進(jìn)到前一順位。

4.房屋抵押權(quán)具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，即便抵押房屋發(fā)生分割或部分轉(zhuǎn)讓他人，抵押權(quán)人仍有權(quán)對抵押房屋的全部行使抵押權(quán)，或者抵押房屋發(fā)生部分滅失，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔(dān)保全部債權(quán)，以及當(dāng)發(fā)生所擔(dān)保的債權(quán)部分受償時(shí)，抵押權(quán)仍可就剩余的未償債權(quán)對抵押房屋的全部行使抵押權(quán)。

5.房屋抵押權(quán)具有追及性。它是指在抵押房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押權(quán)人仍有權(quán)對該房屋行使抵押權(quán)，以確保債權(quán)的滿足，受讓人不得拒絕。

6.房屋抵押權(quán)具有物上代位性。它是指房屋抵押權(quán)的效力及于抵押房屋的替代物或轉(zhuǎn)換物，即抵押權(quán)人可以就抵押房屋的保險(xiǎn)賠償金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和損害賠償金等轉(zhuǎn)換價(jià)值物行使抵押權(quán)，以達(dá)到擔(dān)保的目的。

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