很多人為了在貸款的時候能夠得到更多的資金所以會選擇用自己的房子作為抵押，但是如果到期不能還款的話房子就會被銀行進行拍賣，那么在執(zhí)行房屋抵押應注意的問題有哪些那，請閱讀下面的文章進行詳細的了解。

《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》)自2005年12月21日施行以來，各地法院執(zhí)行機構對如何執(zhí)行設定抵押的房屋進行了有益的探索。本文就執(zhí)行抵押房屋過程中值得關注的具體問題進行探討。

一、啟動執(zhí)行抵押房屋程序的前題條件。

啟動執(zhí)行抵押房屋程序，必須先由申請執(zhí)行人提出申請并經執(zhí)行機構審查。根據(jù)當事人意思自治原則及法院居中裁判執(zhí)法的精神，為體現(xiàn)當事人對自己的實體權利和程序權利有完全的處分權，應由申請執(zhí)行人提出強制執(zhí)行抵押房屋的申請，并且申請執(zhí)行人必須是房屋抵押權人?！秷?zhí)行抵押房屋規(guī)定》第一條對此有明確規(guī)定。

法院執(zhí)行機構在審查申請執(zhí)行人的執(zhí)行抵押房屋申請時，除《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第六條所規(guī)定的特殊情形(即被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題)外均應審查通過，進入實質性執(zhí)行抵押房屋階段。

二、在強制拍賣抵押房屋過程中應注意的幾個問題。

(一)執(zhí)行機構應向設定抵押的被執(zhí)行人發(fā)出拍賣、變賣抵押房屋的民事裁定書，裁定書同時給予被執(zhí)行人六個月的主動騰空房屋寬限期。裁定書應及時送達雙方當事人。

筆者認為，如被執(zhí)行人符合下列情形的，則不應給予六個月的寬限期：(1)被執(zhí)行人有兩處住房;(2)被執(zhí)行人抵押住房無人居住。出現(xiàn)上述情形之一者，應立即進入拍賣、遷讓程序。

(二)寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，執(zhí)行機構應立即按照最高法院關于執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定，啟動拍賣程序。同時告知申請執(zhí)行人應著手提供被執(zhí)行人居住房屋。

經過拍賣、變賣程序，抵押房屋拍賣成交后，由申請執(zhí)行人提供可供法院強制遷讓的房源，法院執(zhí)行機構遂作出強制遷讓的裁定，并按照民訴法二百二十九條的規(guī)定張貼強制遷讓公告，告知被執(zhí)行人如逾期不遷讓，則由法院強制遷讓。

作為拍賣抵押房屋的一種例外情形，如抵押房屋流拍，則按規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人抵債。申請執(zhí)行人拒絕接受抵債的，執(zhí)行機構應終止抵押房屋的拍賣、變賣。

其實，執(zhí)行抵押房屋的難點還在于如何確定所置換的房源以及如何強制遷讓。筆者對此提出如下觀點。

(1)如何確定置換房源。

筆者認為，申請執(zhí)行人提供被執(zhí)行人基本居住房屋或臨時住房時應優(yōu)先考慮能滿足被執(zhí)行人基本居住并擁有所有權的房屋(每人使用面積10平方米)，但如果被執(zhí)行房屋現(xiàn)值減去執(zhí)行標的后的差額小于或負于可購買被執(zhí)行人基本居住房屋所需資金且被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應由申請執(zhí)行人提供臨時住房。

申請執(zhí)行人在選擇置換的房源時應與執(zhí)行機構密切配合，應充分考慮三項因素：a.執(zhí)行標的;b.抵押房屋的市場價值;c.申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供的基本住房或臨時住房所需成本(可參照當?shù)胤课菪姓芾聿块T有關標準)。此外，還需將拍賣、遷讓抵押房屋過程中發(fā)生的一些費用如評估、拍賣、搬運、過戶等費用納入執(zhí)行成本一并考慮。

根據(jù)個案的具體情況不同，可分別采取“以小換大、以差換好、以遠換近”的辦法來為被執(zhí)行人置換房屋，申請執(zhí)行人在為被執(zhí)行人及其家屬提供臨時住房時，應支付不少于一年的房租金，房租金從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除。

(2)如何強制遷讓房屋。

在拍賣、變賣抵押房屋完成及置換房屋確定并落實以后，對被執(zhí)行人實施強制遷讓房屋便顯得至關重要。強制遷讓又分為強制遷出抵押房屋和強制遷入置換房屋兩個過程。執(zhí)行法官既要摸清被執(zhí)行人及其家屬的思想動態(tài)及有關動向，針對性地盡量做好思想工作，又要積極向上級匯報案情，作好執(zhí)行預案，周密安排，尤其在人員安全、證據(jù)保全、財產搬運等方面確保萬無一失，遷出和遷入環(huán)環(huán)相扣，一氣呵成。

(三)要確保執(zhí)行抵押房屋全過程的程序公開。因執(zhí)行抵押房屋會碰到各種復雜情況，且工作量大，故執(zhí)行法官必須將各項執(zhí)行措施向雙方當事人公開，以公開促公正，以規(guī)范促公正。

總之，執(zhí)行好抵押房屋的案件確實不易，它凝結著執(zhí)行法官的汗水和智慧。執(zhí)行法官通過執(zhí)行此類案件所要達到的目的，就是既要實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權，又要保護被執(zhí)行人的基本生存權，并在其中努力尋求雙方當事人利益的合理平衡，為實現(xiàn)社會的公平正義、和諧發(fā)展盡心盡責。

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