動(dòng)遷房其實(shí)就是拆遷安置房，這是給拆遷戶或承租戶居住的房屋。動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中還是很常見(jiàn)，而且動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的，很容易發(fā)生糾紛。所以，律霸在下文就以一個(gè)案例為大家淺要的分析一下動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛，希望對(duì)大家有所幫助。

動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛案例分析

近些年昆山地區(qū)隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，農(nóng)村房屋拆遷逐步增多，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)動(dòng)遷房所產(chǎn)生的糾紛也隨之呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛有些普遍情況，如何處理這類案件以及背后的法律依據(jù)是什么，筆者通過(guò)一個(gè)案例展開(kāi)討論。

秦某于2008年5月8日與林某通過(guò)中介公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定將位于昆山市千燈鎮(zhèn)某小區(qū)的動(dòng)遷房一套出售給林某，合同約定了面積、總價(jià)、過(guò)戶時(shí)間以及違約責(zé)任等。合同簽訂后，林某按照合同付清了全部購(gòu)房款，秦某也出具了收條。之后，林某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并入住。2013年7月份，秦某辦理了房產(chǎn)證，知悉情況后，林某要求秦某按照購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的約定無(wú)條件辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，秦某則要求支付房?jī)r(jià)上漲的補(bǔ)償，雙方對(duì)此無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，糾紛由此產(chǎn)生。

乍一看本案是非常普通的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，也是目前昆山地區(qū)最為常見(jiàn)的要求履行拆遷房過(guò)戶手續(xù)的案件，買(mǎi)方一般通過(guò)法院起訴要求強(qiáng)制履行過(guò)戶手續(xù)，法院一般也是認(rèn)為交易真實(shí)有效，并且符合繼續(xù)履行的條件，判令賣(mài)方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。不過(guò)在本案中，作為買(mǎi)方的代理人，筆者發(fā)現(xiàn)在動(dòng)遷房安置協(xié)議中，安置人為秦某與其妻子王某，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及購(gòu)房款收據(jù)中均無(wú)王某的簽字。此類情況在動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)中也是屢見(jiàn)不鮮，由于動(dòng)遷房一般都是在簽訂安置協(xié)議五年后才能夠辦理房產(chǎn)證，同一般已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的房屋相比，買(mǎi)方很容易疏忽誰(shuí)才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也經(jīng)常發(fā)生由夫妻一方代替另一方簽字的情況。那么從本案來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有共有人王某的簽字，屬于效力待定的合同，若是王某對(duì)該份合同不予以追認(rèn)，本合同屬于無(wú)效合同。既然雙方已經(jīng)發(fā)生了糾紛，那么王某肯定是希望通過(guò)不予認(rèn)可來(lái)使合同無(wú)效，進(jìn)而根據(jù)無(wú)效合同的法律后果房屋可以返還的應(yīng)當(dāng)返還，這明顯對(duì)于購(gòu)房者林某是不利的。那么本案是否可以通過(guò)善意取得制度來(lái)使林某取得房屋的所有權(quán)呢?答案明顯是否定的，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成善意取得必須已經(jīng)辦理完成登記手續(xù)，而本案的訴訟起因恰恰是因?yàn)楸桓娌豢限k理手續(xù)，不符合善意取得的條件。那么本案的突破點(diǎn)在何處?筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)婚姻法解釋第十七條第二款規(guī)定“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。” 該條款系合同法中表見(jiàn)代理制度在婚姻法中的特殊規(guī)定，同合同法是普通法與特別法的關(guān)系。那么原告林某是否屬于善意第三人成為了關(guān)鍵點(diǎn)。本案原告在購(gòu)房時(shí)，被告表明其妻子已經(jīng)同意賣(mài)房，并且購(gòu)房合同中被告也保證該房屋產(chǎn)權(quán)清晰以及取得了共有人同意，中介方對(duì)此予以了證明。此外，在庭審中，法院也查明了秦某和王某共同居住于千燈某小區(qū)，與發(fā)生糾紛的房屋距離不遠(yuǎn)。筆者在庭審中提出，交房至今已經(jīng)大約5年時(shí)間，如此長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，王某也在當(dāng)?shù)?，不可能不知道房屋已?jīng)出售的事實(shí)，同時(shí)，王某也從未提出過(guò)任何異議，由此推斷，王某應(yīng)當(dāng)是知道且同意該房屋被出售的。后法院亦采納筆者的觀點(diǎn)，判令合同有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，秦某和王某協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)。

結(jié)合本案，若王某居住于其他城市亦或者本身有精神類疾病等情況，導(dǎo)致其有很大的可能無(wú)法獲知其所共有的房屋已被秦某出售，那么筆者認(rèn)為和本案又有重大區(qū)別了。此種情況若是查明屬實(shí)，筆者認(rèn)為則以合同屬于效力待定較為適合。此外，若是本案中秦某與王某并非夫妻，而是其他親屬關(guān)系，那么可否參照上訴案件處理?筆者認(rèn)為，此類情形有相似性，但是在審核其是否知曉或者應(yīng)當(dāng)知道房屋被出售時(shí)需要更加謹(jǐn)慎，需要綜合考慮居住地點(diǎn)、年齡、精神情況等。

動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛的發(fā)生的根本原因是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題，因?yàn)檫^(guò)戶程序沒(méi)有做完，是不能代表完全擁有房屋的所有權(quán)，簽合同得到一方有可能發(fā)生其他問(wèn)題，導(dǎo)致過(guò)戶遲遲不能辦理。所以，發(fā)生糾紛，小編建議去律霸平臺(tái)找專業(yè)律師服務(wù)，這是很有幫助的。

動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同范本

動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)

動(dòng)遷房家庭房產(chǎn)糾紛——?jiǎng)舆w房分割協(xié)議怎么寫(xiě)