本版文介紹商品房合同糾紛的常見類型以及注意事項。如何預(yù)防商品房合同糾紛、如何處理?

在實際工作中我們發(fā)現(xiàn)買賣雙方簽訂合同時都是開發(fā)商事先約定好合同內(nèi)容，以便在購房合同約定中爭取主動權(quán)。針對這種現(xiàn)象，**鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提醒購房者簽訂商品房買賣合同注意以下幾個環(huán)節(jié)。

簽對商品房合同避糾紛

一、認(rèn)購書及定金

認(rèn)購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對于定金是否應(yīng)該退還，有些購房者并不清楚，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見時，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。

二、合同條款約定

開發(fā)商取得預(yù)售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個統(tǒng)一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規(guī)定，**鴻信提醒尤其是對開發(fā)商免責(zé)條款及補充條款，其中補充條款是合同中沒有約定而補充說明的。合同內(nèi)容應(yīng)該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。

三、廣告內(nèi)容約定

每個開發(fā)商在推出房產(chǎn)時都作有廣告宣傳，有些廣告內(nèi)容對購房者是，而對開發(fā)商有束力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權(quán)要求將相關(guān)內(nèi)容寫入合同，對日后維護(hù)自己的合法權(quán)益是非常必要的。

四、規(guī)劃設(shè)計變更

如果開發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協(xié)商盡量把相關(guān)材料也附到補充條款中。

商品房買賣合同糾紛的防范

該司法解釋基于加大對商品房買受人作為弱勢群體保護(hù)力度的初衷，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)范圍，同時也擴大了商品房買受人的權(quán)利范圍，有側(cè)重地對商品房買受人進(jìn)行了司法救濟，其頒布實施對商品房買受人具有十分現(xiàn)實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商約定完備的合同條款(參照前述內(nèi)容)，盡量使商品房買賣合同的內(nèi)容規(guī)范、具體、明確，以避免發(fā)生糾紛。為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：購房前應(yīng)先驗看開發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房(預(yù))銷售許可證》;“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭。

4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。

7、對開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。

商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費應(yīng)該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規(guī)避、化解風(fēng)險，切實維護(hù)自己的合法權(quán)益。