-----逾期辦證的責任認定

原告：葉某

委托代理人：戴某，某律師事務(wù)所律師

被告：某房地產(chǎn)公司

委托代理人：李*華、陳*清，遠東律師事務(wù)所律師

一、基本案情

原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領(lǐng)取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。

原告訴稱：被告應(yīng)于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。

房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關(guān)手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。而被告未能在合同約定的時間內(nèi)報備，主要是由于有關(guān)政府主管部門及有關(guān)方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應(yīng)承擔該段時間的違約責任。本案房產(chǎn)竣工驗收后，為取得辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關(guān)規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達183天，因建設(shè)銀行廣西區(qū)*行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務(wù)有限公司測繪所用時間為76天，共計565天?？鄢?004年3月26日至2004年9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應(yīng)包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應(yīng)是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請求法院予以適當減少違約金。