1、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份

房屋所有權(quán)證(即房產(chǎn)證)是證明賣(mài)方對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。因此，買(mǎi)方在簽訂合同前需要核實(shí)賣(mài)方的真實(shí)身份，即查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)方的身份證是否一致。如果房屋屬于共有的，買(mǎi)方還要查看所有房屋共有人同意出售房屋的書(shū)面證明。因?yàn)槿绻皇遣糠止灿腥松米蕴幏址课?，那么合同未在其他共有人同意的情況下一般會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

2、了解土地的使用性質(zhì)

都說(shuō)買(mǎi)房需要落實(shí)兩證。這另外一本證就是土地使用權(quán)證。就是說(shuō)買(mǎi)方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，而出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)方對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。

還應(yīng)注意的是土地的使用年限，目前我國(guó)根據(jù)不同用途的土地規(guī)定了不同的出讓年限，有40年、50年、70年和無(wú)期。如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有50年，房主已使用20年，這時(shí)買(mǎi)方就得自己衡量，是否買(mǎi)同地段土地使用權(quán)為70年商品房會(huì)更劃算了。

3、實(shí)地查看房屋質(zhì)量

這也是買(mǎi)方簽訂合同之前至關(guān)重要的一步。小編認(rèn)為這步需要實(shí)地考察與詢問(wèn)物業(yè)、鄰居相結(jié)合。

第一，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。

第二，查看房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。

第三，充分檢查房屋水、電問(wèn)題。檢查水龍頭看看出水的暢通情況;查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。

值得注意的是，由于是二手房，賣(mài)家可能做一些新裝修來(lái)掩蓋房屋缺陷。因此，買(mǎi)方要睜大眼睛，多個(gè)心眼，注意墻壁上是否有新裝修來(lái)掩蓋裂縫的情況。

此外，買(mǎi)方還應(yīng)該向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題等等。

簽訂合同時(shí)

二手房買(mǎi)賣(mài)一般會(huì)涉及到兩個(gè)合同，一個(gè)是定金合同，另一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)合同。

1、關(guān)于定金合同

根據(jù)調(diào)查，定金糾紛在二手房交易糾紛中占的比例較高。為了防止賣(mài)方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)有保障。

協(xié)議中約定定金后，即適用定金罰則。定金的認(rèn)定非常嚴(yán)格，既要在合同中明確定金的數(shù)目，在出具收據(jù)時(shí)，也必須明確為“定金”二字(不要寫(xiě)錯(cuò)別字)。同時(shí)定金合同是一種實(shí)踐性合同，即只有實(shí)際交付了定金后，合同才成立，沒(méi)有實(shí)際交付的，也不成為定金。

2、關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還是應(yīng)約定清楚，如：合同主體、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

重點(diǎn)提醒大家注意標(biāo)明以下三個(gè)問(wèn)題：

A、違約責(zé)任

任何一個(gè)合同，簽約時(shí)都應(yīng)該明確寫(xiě)清雙方的權(quán)利義務(wù)，房產(chǎn)交易金額往往較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，更應(yīng)該明晰權(quán)責(zé)。

目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻幾乎沒(méi)有約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。因此，為確保合同條款的最終落實(shí)，小編建議大家在簽訂合同時(shí)對(duì)違約金的賠付時(shí)間做個(gè)約定。

B、注明費(fèi)用交接時(shí)間

這是二手房買(mǎi)賣(mài)中房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款。交接時(shí)間是劃分買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任的關(guān)鍵，因此一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。有些賣(mài)方惡意長(zhǎng)期拖欠這些費(fèi)用，買(mǎi)受人并不知情，若不約定有可能要吃啞巴虧。

C、戶口問(wèn)題

賣(mài)家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是最易危及到買(mǎi)家利益的。因此，買(mǎi)方切記在合同中約定過(guò)戶前賣(mài)方需保證遷出戶口。買(mǎi)方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱賣(mài)方的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)方戶口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)方一定要與賣(mài)方就此問(wèn)題約定清楚。

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