近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革和二級(jí)住房市場(chǎng)的開放，房屋買賣過(guò)程中發(fā)生的侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)爭(zhēng)議日益增多，司法實(shí)踐中常遇到的可分為兩類，房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵犯引起的糾紛和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵犯引起的糾紛，有時(shí)會(huì)發(fā)生二者的沖突。一、案情介紹甲乙兄弟倆五年前繼承了其父母遺留下的一座四層住宅小樓，二人各分得其中兩層并居住于其中，樓下院落為公用。兩年前乙將其中一層租與丙，二人于合同中約定了長(zhǎng)達(dá)五年的租期，而一年前，丙經(jīng)乙同意，將該房轉(zhuǎn)租與丁。半年前，乙決意將自己名下所屬的房子賣掉以獲取資金創(chuàng)業(yè)，并詢問兄長(zhǎng)甲是否有意購(gòu)買，甲對(duì)父母留下的房子大為不舍，但一時(shí)籌不足欠款，便稱考慮考慮。等了幾天，乙失去耐性，向丙提及此事，愿以89萬(wàn)元賣出，定金3萬(wàn)元，丙認(rèn)為價(jià)格過(guò)高，但乙不肯在此作出讓步，二人沒商量出結(jié)果，不歡而散。一個(gè)月后乙將樓層以85萬(wàn)的價(jià)格賣與戊，收取定金2萬(wàn)。戊尚未辦理房產(chǎn)登記，甲、丙、丁三人就以乙侵犯了他們的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ?，?qǐng)求法院確認(rèn)乙與戊簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，均主張購(gòu)置該房屋。二、案情分析1、本案中，甲乙二人對(duì)其父母遺留的房屋曾為共同共有關(guān)系，現(xiàn)乙將其分割所得房屋出售，據(jù)我國(guó)民通意見第92條的規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。而甲出售的部分樓層與兄弟二人繼承的住宅小樓其他部分是配套的、使用功能整體性較明顯，乙可依此主張?jiān)摌菍拥膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)。一般而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)多發(fā)生于按份共有關(guān)系人之間，即甲乙繼承的遺產(chǎn)若分割為兩個(gè)獨(dú)立的部分，甲也可在同等條件下，優(yōu)先于其他人購(gòu)買乙出售的部分樓層。2、我國(guó)合同法230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。而自09年9月1日房屋租賃合同解釋開始生效，將該“合理期限”規(guī)定為十五日，也即是表明，若案中的丙未于十五日內(nèi)明確表示購(gòu)買的，其主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，人民法院不予支持。同時(shí)，該解釋還規(guī)定了具有房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、出租人將房屋出賣給近親屬或第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的情形時(shí)，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦得不到法院支持。本案中，甲作為房屋共有人主張了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，丙提出同樣主張得不到法院的支持。倘若甲并未提出該項(xiàng)主張，丙作為乙出售房屋部分的承租人，其可以主張自己承租部分房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而當(dāng)出售房屋為整體或配套使用時(shí)，丙可主張出售房屋全部的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因乙后來(lái)賣與丁房屋的條件與當(dāng)初乙丙二人商量情況不一，條件不對(duì)等，即便丙過(guò)了十五日期限還未給予答復(fù)，仍然可以主張?jiān)摮鍪鄯课莸膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)，前提是丁未提出同樣主張。作為次承租人，丁亦具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并優(yōu)于丙得到支持。3、為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)承租人的利益，我國(guó)民通意見119條第2款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。即是說(shuō)，甲主張了乙出售房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并經(jīng)購(gòu)買獲得了該房屋的所有權(quán)后，因丙和乙當(dāng)初約定的租期尚未到期，其簽訂的租賃合同對(duì)丙和甲繼續(xù)有效，而丁亦可繼續(xù)居住在原房屋，只不過(guò)交付租金的對(duì)象改為甲。同時(shí)，作為承租人的丙和次承租人可以據(jù)房屋租賃合同解釋第21條請(qǐng)求原出租人乙承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。