未收到書面通知，房屋買主索賠違約金

【案情】

2007年5月3日，王先生與某樓盤開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,在合同中約定：“出賣人應當在2008年4月28日前，將具備‘該商品房經驗收合格’條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，出賣人逾期交房將承擔違約責任……”

然而，王先生稱，他唯一一次收到開發(fā)商的口頭通知是在2010年3月，當時物業(yè)人員要求交清之前的物業(yè)費才肯交房，結果他沒有同意。時至2012年10月，王先生依然沒有接到該開發(fā)商關于入住的通知書或者要求交驗房屋、辦理交付手續(xù)的書面通知。王先生認為其合法權益被侵害，且根據合同約定的日萬分之一的違約金計算方式，訴至法院要求開發(fā)商履行書面交房義務，并支付違約金155000元。

審理過程中，某樓盤開發(fā)商辯稱，他們開發(fā)的商住樓在2008年4月25日就已經取得工程竣工驗收備案，且在通過竣工驗收備案的次日即打電話通知所有業(yè)主收房。雖然未嚴格按照合同約定的方式發(fā)出書面的收房通知，但已實際履行交房義務。2009年2月8日，原告已領取了房屋產權證，并在領取產權證的名冊上簽字，當時距離合同約定的交房時間已逾近一年。

最終，法院認為打電話通知交房不能認定為交房之日，判決開發(fā)商支付自合同約定的交房之日2008年4月28日起至2009年2月8日止的遲延交房違約金18000元。

法官析法：

某樓盤開發(fā)商稱在取得工程竣工驗收備案的次日就電話通知原告收房，但未提供相應證據，無法將該日期確定為被告履行交房義務之日。但被告在2009年2月8日向原告發(fā)放了房屋產權證，原告即便此前未收到過交房通知，在當日也理應向被告主張過交房。因此，將2009年2月8日視為被告履行交房義務之日符合常理及交易習慣。

被告未嚴格按照合同約定書面通知業(yè)主收房，欠缺形式要件，但并不影響行為效力。

相關法律知識：

商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。