情形一：未如實(shí)告知委托人無法獲取中介費(fèi)用

2012年7月，鄭某經(jīng)營的中介服務(wù)部與買方張先生、賣方K公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，約定K公司將位于廈門市檳榔西里的某商場出售給張先生,買賣雙方簽訂協(xié)議時(shí)，由張先生向中介方支付中介費(fèi)25萬元;協(xié)議簽訂后，若一方中途悔約，須向中介方支付違約金。

不久，張先生向房產(chǎn)管理部門查詢，得知訟爭房產(chǎn)部分處于查封狀態(tài)，張先生、K公司與中介服務(wù)部經(jīng)協(xié)商，由鄭某執(zhí)筆在協(xié)議書上寫明“鑒于該房產(chǎn)尚有部分房產(chǎn)還在查封狀態(tài)，經(jīng)協(xié)商解除該協(xié)議”，由K公司的代表和張先生簽字確認(rèn)。根據(jù)協(xié)議約定，該合同一式三份，張先生與K公司、中介服務(wù)部各持一份。之后，鄭某要求解除合同，訴請(qǐng)法院判令K公司和張先生向其支付中介費(fèi)25萬元及違約金。

法院判決認(rèn)為，交易房產(chǎn)上是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)和權(quán)利瑕疵是影響當(dāng)事人是否決定購買該房產(chǎn)的主要因素，中介服務(wù)部作為中介方有義務(wù)了解訟爭交易房產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，并向委托人如實(shí)告知。根據(jù)合同法規(guī)定，若中介未向委托人履行如實(shí)告知義務(wù)，無論居間合同是否解除，居間人均不能要求委托人支付報(bào)酬。本案鄭某確認(rèn)，在三方訂立訟爭協(xié)議時(shí)，中介服務(wù)部對(duì)交易房產(chǎn)部分被查封的事實(shí)并不知情，因此，可以認(rèn)定中介服務(wù)部并未履行該義務(wù)，其無權(quán)要求張先生支付中介費(fèi)。

同時(shí)，本案訟爭協(xié)議書一式三份，當(dāng)鄭某與張先生發(fā)現(xiàn)訟爭房產(chǎn)尚有部分房產(chǎn)還在查封狀態(tài)時(shí)，張先生、K公司、鄭某三方協(xié)商解除協(xié)議，鄭某雖未再簽字，但合同一式三份，三份均寫有該條款及K公司代表和張先生的簽字，三方各持一份，基于誠實(shí)信用原則及前述居間人未向委托人履行如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，不得要求支付報(bào)酬的規(guī)則的信賴，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定三方在協(xié)商解除協(xié)議時(shí)三方當(dāng)事人的一致意思表示，不僅買賣合同解除，居間合同關(guān)系亦解除，委托人K公司及張先生均不再負(fù)有向鄭某支付中介費(fèi)的義務(wù)。法院遂判決駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。

情形二：合同附件約定不清中介費(fèi)用產(chǎn)生爭議

2012年12月，Q中介公司與辜先生及賣方駱先生簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定駱先生將坐落于廈門市思明區(qū)的一套房產(chǎn)賣給辜先生。合同約定，Q中介公司協(xié)助出售方處理房產(chǎn)漏水事宜，漏水事宜處理完畢當(dāng)日，辜先生應(yīng)向中介方支付中介服務(wù)費(fèi)(含代辦費(fèi))合計(jì)2萬元。

駱先生將該房產(chǎn)交付給辜先生后，辜先生支付中介費(fèi)5000元。之后，雙方對(duì)Q中介公司是否按照合同約定協(xié)助處理訴爭房產(chǎn)的漏水問題、漏水問題是否已經(jīng)處理完畢產(chǎn)生爭議，Q中介公司遂訴請(qǐng)法院判令辜先生支付中介費(fèi)。

Q中介公司向法院提供照片和情況說明擬證明其已對(duì)房產(chǎn)的漏水問題進(jìn)行處理。辜先生認(rèn)為中介公司并未配合處理漏水問題，中介費(fèi)不應(yīng)予以支付，并向法院提交漏水示意圖、照片、裝修費(fèi)用等證據(jù)，擬證明房屋漏水問題在交房時(shí)仍存在，其為處理漏水支付了相應(yīng)的費(fèi)用，且現(xiàn)還存在漏水問題。

該案因雙方在訂立合同時(shí)，對(duì)漏水問題的具體情況未予確定，雙方對(duì)漏水問題是否處理完畢存在爭議較大，且房屋已經(jīng)過重新裝修，經(jīng)二審法院調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成辜先生向中介公司支付一半居間費(fèi)用的調(diào)解協(xié)議。

情形三：違約條款存在爭議中介傭金難以執(zhí)行

2012年5月，賣方黃先生與買方林先生、中介公司三方訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間合同，約定：賣方自愿將坐落于廈門市湖里區(qū)的一套房產(chǎn)出售給買方，中介傭金由買方支付。合同還約定，因買賣雙方任何一方違約致買賣合同無法履行，則違約方承擔(dān)向居間人支付的傭金及代辦費(fèi)。若賣方于簽此合同前或簽此合同后再次售房，即中介費(fèi)全部由賣方負(fù)責(zé)賠償。

在實(shí)際交易中，黃先生對(duì)訟爭房產(chǎn)存在一房二賣問題，導(dǎo)致林先生與黃先生之間的買賣合同無法履行。于是，中介公司訴請(qǐng)法院判令林先生支付中介傭金及違約金。

法院判決認(rèn)為，中介公司主張因賣方黃先生違約，導(dǎo)致林先生與黃先生之間的買賣合同無法履行，但根據(jù)合同約定，應(yīng)由違約方承擔(dān)向居間人支付的傭金及代辦費(fèi)的情況，在一方違約的情況下就要優(yōu)先適用該約定。遂判決駁回中介公司的訴訟請(qǐng)求。

情形四：中介未能提供授權(quán)中介費(fèi)可不予支付

2012年4月，中介公司帶張某查看位于廈門市思明區(qū)嘉禾路的一座房產(chǎn)。之后，中介公司、買方張某與售房人“郭某、方某”的“委托人”陶某訂立房產(chǎn)買賣協(xié)議，約定買賣雙方保證于4月29日之前簽訂土房局提供的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》，還特別約定“本協(xié)議經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意由陶某簽訂協(xié)議生效，一切法律責(zé)任全部由陶某承擔(dān)”。

之后，中介公司收取了張某交付的購房定金2萬元。在2012年4月29日之前，因中介公司和陶某始終未能提供有效授權(quán)憑證，張某表示不購買房產(chǎn)，雙方未到土房局簽訂合同。中介公司遂訴至法院要求張某支付中介費(fèi)。訴訟過程中，中介公司雖提供了產(chǎn)權(quán)人“方某、郭某”授權(quán)陶某代理出售房屋的公證書，但未能舉證其在4月29日之前將此情況告知張某的證據(jù)。

法院判決認(rèn)為，中介公司并未促成張某與房屋所有人成立房產(chǎn)交易合同。訟爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人未在買賣合同上簽字，陶某以產(chǎn)權(quán)人的代理人身份簽字的當(dāng)時(shí)并未取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)。之后，《公證書》并未追認(rèn)陶某在2012年4月19日之前簽訂房屋買賣協(xié)議的行為，且授權(quán)期限從4月19日起，也就是說，陶某2012年4月15日簽訂房屋買賣協(xié)議的行為應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)代理，中介公司并未促成張某與產(chǎn)權(quán)人成立房屋買賣合同，其要求支付中介費(fèi)的請(qǐng)求于法無據(jù)，不予支持，遂判決駁回中介公司的訴訟請(qǐng)求。