分析：

雙倍返還購房款是最高人民法院針對商品房買賣合同中開發(fā)商的不誠信或者是欺詐行為所作出的一種懲罰性規(guī)定。這種規(guī)定的適用具有嚴(yán)格的條件限制?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)從時(shí)間上區(qū)分作出了兩種懲罰性規(guī)定：一種是在商品房買賣合同訂立后，另一種是在商品房買賣合同訂立時(shí)。

第一種懲罰性的規(guī)定，《解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

上述規(guī)定列出了出賣人的兩種行為：一是“賣后未告知而抵押，”二是“一房二賣”。兩種行為都要求發(fā)生在商品房買賣合同訂立后，都要求商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人無法取得房屋。

第二種懲罰性的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

該條規(guī)定在時(shí)間上是商品房買賣合同訂立時(shí)，強(qiáng)調(diào)了出賣人的三種“故意隱瞞”行為，都要求三種行為導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除。

從上述規(guī)定可以看出，《解釋》實(shí)際上規(guī)定了開發(fā)商(或出賣人)的五種行為適用懲罰性的規(guī)定，并在時(shí)間上、結(jié)果上、出賣人的主觀故意上作出了明確的規(guī)定。

本案中，開發(fā)商已經(jīng)實(shí)際取得了關(guān)于本案所涉房屋的預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定已經(jīng)具備了該商品房的全部預(yù)售條件，過了預(yù)售許可期限發(fā)生的預(yù)售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預(yù)售條件。規(guī)定或取消預(yù)售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為。超過商品房預(yù)售期限并不能證明開發(fā)商失去了預(yù)售資格，也不能證明預(yù)售行為不合法，這與開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證是不同性質(zhì)的行為。鑒于購房人并沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證得事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的買賣合同有效。至于沒有簽訂書面的買賣合同，雙方可以盡快補(bǔ)簽并辦理相關(guān)手續(xù)。

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