提問：

你好，請(qǐng)問房產(chǎn)贈(zèng)與需要符合什么條件?房產(chǎn)所有權(quán)以什么為生效標(biāo)志?

玉溪律師解答：

正文：

【案情介紹】

劉某民與龔某華系同一村莊長大，從小玩伴，一起上小學(xué)、初中、高中，龔某華后考取上海某一大學(xué)，劉某民考取北京某一大學(xué)，大學(xué)畢業(yè)后，龔某華留上海工作，劉某民覺得來上海發(fā)展更有商機(jī)，加之受龔某華力邀，劉某民于2009年1月來到上海，與龔某華一起打拼事業(yè)。

龔某華父親龔某水、母親陳清蘭系上海知青，退休后于2004年將戶籍遷回上海，此前曾以兒子龔某華的名義先后于2000年、2003年購置了兩套位于浦西的小面積房屋，龔某華父母考慮到兒子到了談婚論娶的年齡，于是想為兒子購買一套面積較大的新商品房供兒子結(jié)婚使用。龔某水、陳清蘭兩老經(jīng)過一番房源考察后，相中了一套位于浦東的房屋。正當(dāng)龔某華父母準(zhǔn)備出手購置新房前夕，國家進(jìn)一步嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策，于2011年1月出臺(tái)限購令(簡稱“國八條”)，明確規(guī)定“對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！苯又虾＞椭醒氲摹皣藯l”于2011年1月31日出臺(tái)“滬九條”限購令，明確規(guī)定“對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”

面對(duì)限購令的政策加碼，龔某華無法以自己名義再次購房。而劉某民卻符合在上海的購房條件，于是，龔某華父母想到了兒子的摯友劉某民，劉某民得知龔某華及其父母的想法后，表示同意。涉案房屋總價(jià)為人民幣350萬元，龔某水、陳清蘭因已退休，不能辦理銀行貸款，且兒子龔某華工資收入及納稅或社會(huì)保險(xiǎn)記錄均不符合貸款、購房條件，兩老遂與劉某民協(xié)商以劉某民名義向銀行貸款購買涉案房屋，購房合同簽訂時(shí)購買方為龔某水、陳清蘭、劉某民。2011年2月10日，劉某民與銀行簽訂《個(gè)人住房商業(yè)性借款合同》、《個(gè)人住房抵押合同》，向銀行借款100萬元，借款期限為30年，約定以涉案房屋為抵押物，抵押物共有人為劉某民、龔某水、陳清蘭，其中購房首付款250萬元均由龔某水、陳清蘭夫妻倆支付。

2011年2月15日，劉某民出具《承諾》，明確劉某民對(duì)系爭(zhēng)房屋不享有任何份額，將來也對(duì)此無任何異議。涉案房屋購買后，由龔某華新婚夫婦裝修入住。2011年3月涉案房屋產(chǎn)權(quán)證辦出，產(chǎn)權(quán)登記人為劉某民、龔某水、陳清蘭三人共同共有。

2011年4月，劉某民與龔某華因生意上的利益沖突發(fā)生重大分歧，直至分道揚(yáng)鑣，兄弟倆多年建立的情誼在經(jīng)濟(jì)利益面前經(jīng)受不住考驗(yàn)而蕩然無存。于是，一方無情，另一方也就無義，劉某民違背承諾，找到龔某華及其父母，主張其為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，享有涉案房屋的居住權(quán)，要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割處理，雙方為此引發(fā)糾紛，雖經(jīng)多次私下調(diào)解，仍協(xié)商未果，2011年4月13日，龔某水、陳清蘭向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸其兩人所有、劉某民無房產(chǎn)份額。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：劉某民在購買涉案房屋時(shí)是否進(jìn)行了出資?如何認(rèn)定其出資?涉案房屋購買期間劉某民作出的承諾有何法律效力?劉某民作出承諾后未進(jìn)行涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記應(yīng)產(chǎn)生什么樣的法律后果?

【律師分析】

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款及第三十三條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄耙蛭餀?quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。”另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款及第一百八十七條之規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。”“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！?/p>

結(jié)合以上法律依據(jù)，黃方明律師認(rèn)為：本案是一起典型的房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)糾紛，劉某民作為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記人之一，其是否實(shí)際出資是其能否享有房屋權(quán)利的關(guān)鍵，全案分析下來，涉案房屋的購房出資由兩部分組成，一是首付款，該出資由龔某華的父母即龔某水、陳清蘭出資本案沒有爭(zhēng)議，另一部分出資為銀行貸款，即以劉某民名義的銀行貸款，銀行貸款的100萬元，可以認(rèn)定為劉某民的出資，況且劉某民也償還了其中部分款項(xiàng)，故此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉某民對(duì)涉案房屋是有出資的。鑒于劉某民對(duì)涉案房屋亦有出資，且房屋買賣合同的買方為龔某水、陳清蘭、劉某民三人，故在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，劉某民作出不享有系爭(zhēng)房屋任何產(chǎn)權(quán)份額的承諾，可視為劉某民將對(duì)系爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利贈(zèng)與了龔某水、陳清蘭。根據(jù)法律規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)，而不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與，其物權(quán)變更必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，因此，在本案涉案房屋沒有辦理相關(guān)變更登記手續(xù)的情況下，贈(zèng)與承諾沒有發(fā)生法律效力，劉某民仍享有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)份額，故法院對(duì)龔某水夫婦的訴訟請(qǐng)求不予支持是有充分的法律事實(shí)和法律依據(jù)的。