五、房地產(chǎn)法律糾紛解答匯編

1、二手房買賣合同應(yīng)有那些必備條款?

答：二手房買賣交易流程和手續(xù)復(fù)雜交易時(shí)間較長，所以容易發(fā)生糾紛，為避免和減少糾紛的發(fā)生，一定要簽訂好二手房買賣合同，一般來講，二手房買賣合同應(yīng)包括以下必備條款：房屋的具體情況(包括：位置、面積、樓號(hào)、配套設(shè)施)產(chǎn)權(quán)證號(hào)及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，土地使用權(quán)性質(zhì)、成交價(jià)款、交易稅費(fèi)承擔(dān)、交易條件、付款時(shí)間和方式、過戶及辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間、房屋交接的時(shí)間和內(nèi)容、違約責(zé)任等。

2、房屋未辦理過戶手續(xù)，該房屋買賣合同是否有效?

答：我國物權(quán)法第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。由此可見，房屋雖未辦理過戶手續(xù)但該房屋買賣合同是合法有效的，對(duì)買賣雙方均具有法律約束力。

3、夫妻一方擅自出售共有房屋，房屋買賣合同是否有效?

答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第89條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定為無效。但第三人善意，有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。由此可見，對(duì)于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)，一方擅自出賣給他人的，一般認(rèn)定為無效，但善意取得的除外。

4、購買二手房應(yīng)該注意的事項(xiàng)有哪些?

答：一、交易時(shí)確定賣方房產(chǎn)證和土地證齊全，查清購買房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和土地性質(zhì)，查清購買房屋是否存在查封、抵押、一房數(shù)賣等產(chǎn)權(quán)糾紛，買賣合同必須由產(chǎn)權(quán)證上的所有共有人親自簽字才能生效，防止代簽或漏簽。二、盡量選擇正規(guī)有實(shí)力的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為買賣雙方的資金、房屋交接的監(jiān)管方和見證方，確保買方交錢后能順利過戶入住，賣方過戶交房后能及時(shí)拿到房款。三、購買方在交易前確定清楚貸款所需要的條件及申請(qǐng)貸款的最低額度，防止買賣交易后因達(dá)不到貸款條件或申請(qǐng)貸款的額度審批未通過所造成的交易損失。四、購買方在交易時(shí)一定要向房產(chǎn)中介明確過戶費(fèi)、貸款費(fèi)、中介費(fèi)等所有費(fèi)用明細(xì)和總額，以避免交易過程中增加額外的費(fèi)用。五、房屋交接時(shí)有關(guān)該房屋的小房或地下室鑰匙的交接、物業(yè)部門的變更登記以及相關(guān)的水、電、有線電視、煤氣等的過戶、戶口的遷出、房屋現(xiàn)有設(shè)施狀況等要全部查清落實(shí)，防止交房后因上述這些問題發(fā)生糾紛。

5、辦理房屋繼承見證需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)資料?

答：(一)房屋所有權(quán)證件：如房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、宅基地使用證、拆遷安置協(xié)議及復(fù)印件(二)繼承人和被繼承人的身份證、戶口本及復(fù)印件(三)居委會(huì)和村委會(huì)(或單位)出具的親屬關(guān)系證明(四)去世產(chǎn)權(quán)人(被繼承人)的死亡證明(醫(yī)院或派出所出具)(五)其他與見證事項(xiàng)有關(guān)的材料等。

6、婚后夫妻雙方或單方的父母出資購買的房屋登記在一方名義下的，離婚時(shí)房屋歸誰所有?

答：我國《婚姻法司法解釋三》對(duì)此種情況作出了比較明確的規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可按照各自父母的出資份額按份共有。

7、購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積不相符，存在誤差如何處理?

答：我國商品房銷售管理辦法中對(duì)在商品房買賣合同中對(duì)面積誤差未作約定的，按如下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)由購房人結(jié)算房價(jià)款(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房價(jià)款退還給購房人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由購房人補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購房人。絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

8、購房人在簽訂商品房買賣合同后，所購買的商品房發(fā)生了規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更，購房人如何維護(hù)權(quán)益?

答：我國商品房銷售管理辦法中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，購房人在接到通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃，設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

9、購房人在訂立商品房買賣合同后，出賣人具有哪些違約情形導(dǎo)致合同無效或合同目的的不能實(shí)現(xiàn)，購房人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對(duì)此問題作出了明確規(guī)定。出賣人的這些違約情形主要包括：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。(四)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人(五)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人。

10、購房人購買的商品房因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人如何維權(quán)?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋中對(duì)此做出了規(guī)定：購房人因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

11、購房人購買的商品房因?yàn)殚_發(fā)商的原因遲延交房的，購房人如何維權(quán)?

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對(duì)此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購房人可以請(qǐng)求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償購房人的損失。

12、購房人購買的商品房因?yàn)殚_發(fā)商的原因逾期辦理房產(chǎn)證或無法辦理房產(chǎn)證，購房人如何維護(hù)權(quán)益?

答：如果當(dāng)事人在商品房買賣合同中沒有特殊約定，購房人應(yīng)當(dāng)在下列期限內(nèi)取得房產(chǎn)證(一)商品房買賣合同約定的辦理房產(chǎn)證的期限(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。購房人在上述期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證的，合同中沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的。購房人可以要求開發(fā)商按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)賠償損失。購房人在上述期限屆滿后超過一年由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿咳藷o法辦理房產(chǎn)證的，購房人可以解除合同和要求賠償損失。

13、購房人在簽訂商品房買賣合同后，存在哪些情形可以選擇退房?

答：根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定：購房人在存在以下情形時(shí)可以選擇退房(一)開發(fā)商延期交房的(二)開發(fā)商銷售手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效(三)開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的(四)因國家政策原因不能辦理按揭貸款的(五)商品房存在抵押或其他經(jīng)濟(jì)糾紛的(六)商品房合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)實(shí)測的面積誤差超過3%(七)商品房質(zhì)量嚴(yán)重不合格影響正常居住使用的(八)商品房無法辦理房屋所有權(quán)證的。

14、商品房交付使用應(yīng)具備哪些條件?

答：根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定：開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)具備以下條件：(一)商品房經(jīng)有關(guān)設(shè)計(jì)單位、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格并向建設(shè)行政主管部門備案(二)商品房交付使用時(shí)，相關(guān)配套設(shè)施具備安全使用條件(三)開發(fā)商銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致(四)商品房交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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