上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。

晉城律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。

“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。

合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

等。

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