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購(gòu)房者在買(mǎi)房的過(guò)程中，如果與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生了房地產(chǎn)糾紛，可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決。那么具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者如何打房地產(chǎn)官司？為了能夠在房地產(chǎn)官司中勝訴，購(gòu)房者打房產(chǎn)官司要注意哪些問(wèn)題？購(gòu)房者如果覺(jué)得通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決房地產(chǎn)糾紛，就要對(duì)這些問(wèn)題加以了解。對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一為您進(jìn)行介紹。

一、購(gòu)房者如何打房地產(chǎn)官司

房地產(chǎn)官司是指公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們互相之間因房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)議，或者是對(duì)人民政府及其主管部門(mén)就房地產(chǎn)問(wèn)題作出的行政處罰決定不服，或者是對(duì)人民政府及其主管部門(mén)就有關(guān)土地的所有權(quán)或使用權(quán)歸屬問(wèn)題的處理決定不服發(fā)生爭(zhēng)議，依法向人民法院提起的訴訟活動(dòng)。要打贏房地產(chǎn)官司要注意：

1、查主體資格。

查清開(kāi)發(fā)商是否依法具備經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的主體資格。所謂主體資格，就是依法具有民事權(quán)利和民事行為能力，依法獨(dú)立享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法人。

關(guān)于主體資格，在《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》以及《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中有詳細(xì)解釋?zhuān)?dāng)事人可以從中查詢(xún)到相關(guān)的法律規(guī)定。

2、查“五證兩書(shū)”。

“五證兩書(shū)”指的是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》，以及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。當(dāng)事人或購(gòu)房者在官司訴訟或購(gòu)房活動(dòng)中，一定要向開(kāi)發(fā)商出示和提供這“五證兩書(shū)”。

3、順藤摸瓜，查合同效力。

審核雙方所簽訂的合同是否屬于無(wú)效合同。無(wú)效民事行為是指不具備法律行為的有效條件。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)效的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同主要有以下幾種：

(1)違反法律、法規(guī)、政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(2)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(3)以合法形式掩蓋非法目的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(4)規(guī)避法律行為的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(5)買(mǎi)賣(mài)雙方意思表達(dá)不真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(6)欺詐性或脅迫性的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(7)乘人之危簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(8)違反法定形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。等等。

4、抽絲剝繭，查轉(zhuǎn)移事實(shí)。

審核被告的房地產(chǎn)權(quán)屬登記是否依法轉(zhuǎn)移。在我代理的民告官房產(chǎn)官司中，原告和被告雙方從簽訂合同至發(fā)生糾紛起訴到法院，都沒(méi)有按照法律規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)和契稅手續(xù)，根據(jù)法律的規(guī)定，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并未依法成立，因此，該合同理應(yīng)無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)是要式行為，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要特定的形式要件，即依法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)和契稅手續(xù)，這是法律的禁止性規(guī)定。

5、反客為主，查質(zhì)量瑕疵。

審核被告的房屋是否存在質(zhì)量瑕疵。質(zhì)量瑕疵是指房屋質(zhì)量存在缺陷，表現(xiàn)在多方面，如基礎(chǔ)下沉、房屋傾斜、樓頂和地面滲漏、墻面開(kāi)裂、管道堵塞、地面開(kāi)裂、門(mén)窗不合、設(shè)備短缺、樓梯搖晃等等。關(guān)于質(zhì)量瑕疵，建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工符合驗(yàn)收管理辦法》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》等文件有相關(guān)明確規(guī)定。

打官司難，打民告官的官司更難。但只要堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，深入調(diào)查取證，證據(jù)確實(shí)充分，就能穩(wěn)操勝券。

二、打房產(chǎn)官司要注意哪些問(wèn)題?

首先，根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，應(yīng)提出明確的請(qǐng)求事項(xiàng)。圍繞這些訴訟請(qǐng)求，向人民法院提出有效證據(jù)。例如：因房屋質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)，就需要提交購(gòu)房合同、開(kāi)發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書(shū)，房屋質(zhì)量與合同及開(kāi)發(fā)商承諾事項(xiàng)不符，給住戶(hù)造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。

其次，如當(dāng)事人對(duì)法院一審判決不服，可在收到判決書(shū)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴;如果對(duì)二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發(fā)生法律效力后2年內(nèi)提請(qǐng)?jiān)賹?或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規(guī)定，提請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)依法提起抗訴。

最后，為確保判決的順利執(zhí)行，當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》第九十二條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院對(duì)被申請(qǐng)人的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。另外，按照《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，當(dāng)事人在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，須在法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效期間內(nèi)提出，以免喪失訴訟權(quán)利。

實(shí)踐中，與開(kāi)發(fā)商相比，購(gòu)房者往往都是處于比較弱勢(shì)的地位，購(gòu)房者在打房地產(chǎn)官司時(shí)，一定要收集齊全開(kāi)發(fā)商違約的證據(jù)，以便在訴訟中處于有利地位，避免被開(kāi)發(fā)商壓制，最后輸了官司。在打房地產(chǎn)官司時(shí)，如果您有什么疑問(wèn)，一定要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師做咨詢(xún)，以更好地解決問(wèn)題，增加勝訴的可能性。

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