【案情簡(jiǎn)介】

甲將一套住宅以每月2000元的價(jià)格租賃給乙，在經(jīng)甲同意后，乙又將房子以每月2500元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給丙。后來(lái)甲由于生意上急需資金，決定把該套住宅賣掉。于是甲與乙簽訂了房屋買賣合同，甲以60萬(wàn)元的價(jià)格將此房賣于乙。雙方簽訂合同后，便到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了過戶登記。丙得知此消息后，表示愿意以同樣的價(jià)格買下此房，甲和乙的行為侵犯了自己對(duì)此房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。于是到法院起訴，要求法院確認(rèn)甲乙之間的房屋買賣合同無(wú)效。

【法律解讀】

本案的關(guān)鍵在于，承租人乙和丙在同等條件下，誰(shuí)擁有該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在出租人出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！币约白罡咴旱摹睹裢ㄒ庖姟返?18條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。以上規(guī)定就是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律依據(jù)。

在本案中，乙向業(yè)主甲承租房屋后又將房子轉(zhuǎn)租給丙，也就是說，乙和丙都是承租人，他們都享有該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此種情況下，承租人和次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)誰(shuí)將更具有優(yōu)先性呢？從法理上分析，法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的有二：一是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)，這與設(shè)立“買賣不破租賃”規(guī)則的目的一樣；二是為了促進(jìn)物的利用效率，減少承租人對(duì)該房屋投入的浪費(fèi)，而且房屋所有人和使用人同一，增強(qiáng)了房屋利用效率。

雖然乙和丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但兩人在優(yōu)先次序的比較上應(yīng)該有所不同。乙通過房屋的出租和轉(zhuǎn)租，賺取之間的差價(jià)而謀取經(jīng)濟(jì)利益，他的行為更多的表現(xiàn)為一種經(jīng)營(yíng)行為。而丙租賃此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一種行為。從法律的原則上講，保障人的生存權(quán)是第一位的。此外，從促進(jìn)物的利用效能來(lái)講，丙是該房屋的實(shí)際占有者和使用者，由丙享有此房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪費(fèi)無(wú)謂的社會(huì)成本。

當(dāng)丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，其有權(quán)利請(qǐng)求法院確認(rèn)甲和乙的房屋買賣合同無(wú)效，以此維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)利。如果你的情況比較復(fù)雜，本站也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎你進(jìn)行法律咨詢。