很多人購房其實最早開始都是被開發(fā)商的銷售廣告所吸引的，深入了解之后才會選擇購買商品房。而在購房的過程中，開發(fā)商可能會作出一些口頭上的承諾，并且這些承諾還很美好。那在法律上面，開發(fā)商的口頭承諾是否有效?詳細內容我們一起在下文中進行了解吧。

一、開發(fā)商的口頭承諾是否有效

訂的合同并不單單指的是雙方的書面合同，還包括雙方在談判當中達成的一些口頭約定。但是，在出現糾紛時候，口頭承諾容易造成舉證的困難，購房者不容易證明開發(fā)商有更改過這樣的承諾，沒有這些證據購房者就不能要求開發(fā)商履行口頭承諾。鑒于這些問題，購房者在簽署正式合同之前可以要求開發(fā)商將之前口頭約定，如置業(yè)顧問口頭承諾作為購房合同的一部分。

不過，購房者這樣要求開發(fā)商一般是不能接受的，這中間有一些問題，如置業(yè)顧問是代理公司人員，置業(yè)顧問為了賣房子有些口頭承諾開發(fā)商也不了解，這樣就造成了購房者要求將口承諾寫進合同的困難性。所以我們經?？吹降氖窃陂_發(fā)商和購房者簽署購房合同的補充協議中往往有一條說明：雙方的權利和義務以實際購房合同為準，之前的承諾和宣傳都不構成合同的一部分，不對雙方具有約束力。開發(fā)商通過這項條款排斥之前的承諾為自己爭取主動權。所以在購房者確定開放商虛假宣傳時候一定要看清合同補充條款當中是否有這一條補充內容，否則不容易進行法律的維權。

二、開發(fā)商沒有預售許可證怎么辦?

首先，根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。若購房者遇到這種情況，可根據具體條例進行合法維權。

其次，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

因此，如果您起訴前開發(fā)商已經取得了商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效;如果您起訴前開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無效。建議購房者在買房時應當審查開發(fā)商的《商品房預售許可證》，以規(guī)避風險。

由上述也可知，未取得商品房預售許可證的不得對外售房?？上日议_發(fā)商協商，協商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達不成一致，主要應通過司法途徑解決，也可向當地房地產經營主管部門反映。

口頭上做的承諾其實很多時候都是不被承認的，因此開發(fā)商的口頭承諾如果比較重要的話，建議最好一并寫入補充協議中，以免日后開發(fā)商不承認，這樣損害的自然是購房者的利益。而現實中，要是開發(fā)商是預售期房的話，則肯定要先取得相應的預售資格才行，否則銷售期房就是違法行為。

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