[案情簡介]

雷某為解決子女上學問題，欲購買一套學區(qū)房。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學區(qū)房”，并口頭承諾可以上某個學校。雷某聽信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非學區(qū)房，而是緊鄰學區(qū)房的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費，中介公司將雷某訴至法院。

法院審理認為，中介公司未履行如實告知的義務，向購房人作虛假宣傳，導致其提供的居間服務有瑕疵致使合同目的無法實現(xiàn)，故雷某不應向其支付中介費。

[法律解讀]

本案中，雷某對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下，為獲取高額中介費,利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位，將緊鄰學區(qū)房的非學區(qū)房進行虛假宣傳，刻意隱瞞真實情況，并作出可以上學的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規(guī)定，居間人負有如實報告的義務。根據(jù)該規(guī)定，居間人不得隱瞞有關的重要事實、不得提供虛假情況，否則，如損害委托人利益的，則不得要求支付報酬。因此，中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應承擔相應的責任。

居間人的義務

居間合同中居間人的義務就是委托人的權利。居間人的義務主要有以下幾方面。

1.報告訂約機會或媒介訂約的義務

向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔的主要義務。

2.忠實于當事人的利益

忠實于當事人的利益是指居間人就有關訂立合同的事項應當向委托人如實報告。居間人的忠實義務具體包括：

首先，居間人應將其所知道的有關訂立合同的情況或商業(yè)信息如實告知委托人;其次，居間人不得對訂立合同實施不利影響;再次，對于所提供的信息，成交機會以及后來的訂約情況負有向他人保密的義務。

應當注意的是，在指示居間合同中，因居間人和相對人沒有合同關系，因此，居間人對于相對人，并不負有報告委托人有關情況的義務，也就沒有義務報告委托人的有關情況。但在媒介居間中，無論居間人是同時受相對人的委托，還是未受相對人的委托的，應將有關訂約的事項據(jù)實報告給各方當事人，即不僅應將相對人的情況報告給委托人，而且也應將委托人的情況報告給相對人。也正基于此，媒介居間人的報酬原則上由交易雙方當事人平均負擔。故居間人對明顯無支付能力或無訂約能力的當事人不得為其媒介。不論是指示居間合同還是媒介居間合同，居間人故意提供虛假情況，損害委托人利益的，不應請求支付報酬，如果造成損失的，還須承擔損害賠償責任。

3.隱名和保密義務

在媒介居間中，如果當事人一方或雙方指定居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方，居間人就負有不將其姓名或商號、名稱告知對方的義務，這就是隱名義務，這種居間又稱為隱名居間或隱名媒介。是否允許公開自己的名稱和姓名是居間合同當事人的權利，因此，無論是委托人還是其交易相對人，都可以指定居間人不得將其姓名或名稱告知其相對人。那么，居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應履行隱名義務。

居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及委托人提供的信息、成交機會、后來合同的訂立情況等，應按照合同的約定保守秘密。居間人如違反隱名和保密義務致使隱名當事人或委托人受損害的，應承擔損害賠償責任。

4.介入義務

居間人的介入義務是指在隱名居間中，在一定情形下由居間人代替隱名當事人以履行輔助人的身份履行責任，并由居間人受領對方當事人所為的給付的義務。居間人承擔介入義務與居間人的隱名義務是一致的，是為了保證隱名當事人保持交易秘密目的的最終實現(xiàn)。

居間人僅在一定情形下負有介入義務，并不享有介入的權利。換言之，只有在保護隱名當事人利益的前提下，才有居間人的介入義務，而不存在居間人基于特定情形主張介入的權利問題。

5.盡力的義務

居間人應當依照合同的約定，積極盡力地促成委托人的交易。盡力的標準則應依居間的內(nèi)容和雙方當事人的約定而定。

6.其他義務

居間人在居間活動中應當遵守法律、法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動;居間人原則上不得同時為委托人和相對人的居間人。

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，在居間合同中，居間人需要履行自己的義務，如果虛假宣傳學區(qū)房的，屬于居間人違約，是可以不支付費用或者報酬的。如果你情況比較復雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。