如今租房不易，買(mǎi)房更不易，居無(wú)定所的日子使在外打拼的人們多了一份艱難，經(jīng)濟(jì)條件不寬裕的人買(mǎi)不起房就會(huì)去選擇租房。以前租房人和買(mǎi)房人所享受的待遇是不一樣的，自從有了租售同權(quán)政策，兩者待遇正逐漸接近同等。那么，什么是租售同權(quán)，租售同權(quán)帶來(lái)的問(wèn)題是什么?請(qǐng)看下文。

一、什么是租售同權(quán)

租售同權(quán)，住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”：租房與買(mǎi)房居民享同等待遇，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。

二、租售同權(quán)帶來(lái)的問(wèn)題

租售同權(quán)可以說(shuō)一種有益嘗試。給過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)降溫、抑制投機(jī)和泡沫，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)是手段之一，也是大勢(shì)所趨。在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，都有比較詳細(xì)論述。從這個(gè)角度看，“租售同權(quán)”無(wú)疑是助推住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策延伸。如果租房子就能享受買(mǎi)房子所附帶的一切權(quán)利，自然會(huì)有更多人選擇租房子。

也正因此，“租售同權(quán)”政策背后的所帶來(lái)的問(wèn)題，可能還不只是房子，而是附著于房子上的權(quán)利分配，即城市資源如何分配的問(wèn)題。以大家最關(guān)心的教育資源為例，“租售同權(quán)”意味著賦予承租人子女就近入學(xué)的權(quán)利，目的在于把部分教育資源分配給無(wú)法承受高價(jià)學(xué)區(qū)房的人。但“租售同權(quán)”不過(guò)是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并沒(méi)有變大，優(yōu)質(zhì)教育資源仍非常稀缺。所以，最終的結(jié)果是“以前買(mǎi)不起，現(xiàn)在租不起”，實(shí)際上不無(wú)道理。

在一般意義上，任何一項(xiàng)公共政策都是問(wèn)題導(dǎo)向的，如何解決問(wèn)題、如何協(xié)調(diào)各方利益、要達(dá)到怎樣的效果，這些是決策者的核心關(guān)切，也應(yīng)是我們共同關(guān)注的焦點(diǎn)。而公共政策本身的復(fù)雜性就在于：它可能受到各種意想不到因素的影響，甚至也會(huì)因?yàn)檩浾摰膲毫Χl(fā)生扭曲，往往難以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。比如學(xué)區(qū)房租金上漲，會(huì)不會(huì)吸引投機(jī)者買(mǎi)入，反而又抬升學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格呢?“租售同權(quán)”在優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)和一般教育資源區(qū)，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生不一樣的效果?等等這些問(wèn)題，都需要決策者科學(xué)研究，更需要公眾理性探討。因此，不少文章要么用“顛覆性”“革命性”來(lái)形容這項(xiàng)政策，要么認(rèn)為“租售同權(quán)”完全是“白費(fèi)力氣”，甚至?xí)鸱葱Ч?，這兩種態(tài)度實(shí)際上都值得警惕。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

我國(guó)很多地區(qū)都開(kāi)始實(shí)行租售同權(quán)政策，租售同權(quán)政策有利也有弊，在這項(xiàng)政策的影響下，租客的權(quán)益得到了有效保障，租客也可以享受本地市民一樣的待遇，比如享受本地的醫(yī)保政策。當(dāng)然，租售同權(quán)帶來(lái)的問(wèn)題是不可忽視的，如上文所述的子女的入學(xué)問(wèn)題，學(xué)區(qū)房的資源分配問(wèn)題等等，這都需要政府和人民一同來(lái)化解。

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