在繼廣州施行租售同權(quán)政策以來(lái)，在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)也開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)，任何一項(xiàng)新政策的實(shí)施都會(huì)帶來(lái)一定的社會(huì)影響。租售同權(quán)帶來(lái)的影響是房?jī)r(jià)會(huì)下降，那么此時(shí)，租售同權(quán)買(mǎi)房者劃算嗎?由于即使租賃房屋也可以享受到與購(gòu)買(mǎi)房屋同等的待遇，那么年輕人真的不必買(mǎi)房了嗎?

一、租售同權(quán)買(mǎi)房者劃算嗎?

租售同權(quán)是項(xiàng)有著重大意義的改革，是偉大領(lǐng)袖“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”的具體提現(xiàn)，也是壓制地產(chǎn)價(jià)格上漲的一盆冷水。但，如果僅以租售同權(quán)就認(rèn)為教育公平將得以解決，或者學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)將直接崩盤(pán)，可能就太過(guò)孩子氣了。畢竟，現(xiàn)在最不希望樓市崩盤(pán)的，其實(shí)還是政府。

至于買(mǎi)房還是租房，關(guān)鍵還是要看自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但在今天的中國(guó)，房子，也不僅僅是居住權(quán)、學(xué)位權(quán)的集合。所以，如果你還有資格，現(xiàn)在可能就是個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，如果只是奔著投資考慮，那么現(xiàn)在還是悠著點(diǎn)，畢竟期間的持有成本太高了。

無(wú)論如何定義房屋屬性，居住、出租、持有抑或投資，房子對(duì)于中國(guó)人仍舊承擔(dān)了大量想象，不僅是公共福利的嫁接品，也是事實(shí)上最重要的金融資產(chǎn)。租售同權(quán)當(dāng)前對(duì)于解決教育資源配置問(wèn)題邁出一小步，但是對(duì)于解決金融需求沒(méi)有太大幫助，唯有認(rèn)定房?jī)r(jià)不再繼續(xù)上漲之后，放棄持有房產(chǎn)才是理性行為，而當(dāng)前預(yù)期之下，房地產(chǎn)對(duì)于多數(shù)居民仍是保值增值的首選。

回頭來(lái)看，一二線城市房屋的溢價(jià)，恰恰與戶(hù)籍綁定在一起。在國(guó)外租售同權(quán)之所以運(yùn)行良好，是因?yàn)楦＠桥c公民身份綁定而不是與戶(hù)籍綁定;如果需要走向教育平權(quán)，放開(kāi)戶(hù)籍尤其是一線城市戶(hù)籍，才是正確方向。

等到中國(guó)人口進(jìn)一步老化，對(duì)于人力的爭(zhēng)奪會(huì)更劇烈，一線城市當(dāng)前趕人步調(diào)其實(shí)是走了回頭路，目前不少二三線城市甚至深圳，對(duì)于戶(hù)籍的放開(kāi)恰恰反映了人口周期變化的影響。真正的劇烈變化最終會(huì)到來(lái)，在此之前，我們必須確定作出大體正確的應(yīng)對(duì)。

二、租售同權(quán)年輕人真的不必買(mǎi)房了嗎?

今年7月17日，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，強(qiáng)調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。隨后，北京有關(guān)部門(mén)在表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房之后，又力推“購(gòu)租并舉”，在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知(征求意見(jiàn)稿)》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。

實(shí)際上，除了備受關(guān)注的北京與廣州，租售同權(quán)試點(diǎn)城市還有武漢、佛山、鄭州等地，試點(diǎn)有10余家。如此大規(guī)模的試點(diǎn)，其實(shí)源自2016年的中央政策變化，去年國(guó)務(wù)院辦公廳即已發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。

然而，靠租賃解決入學(xué)難問(wèn)題，恐怕仍是一種美好的想象。好的教育資源總是稀缺的，現(xiàn)在深圳等地的入學(xué)積分政策，甚至細(xì)化到持有房產(chǎn)證的具體年份，即使有房有戶(hù)籍的人家在競(jìng)爭(zhēng)中都面臨不少難題，那么，有住房無(wú)戶(hù)籍或者有戶(hù)籍無(wú)住房的人家，在好學(xué)校的排位方面也面臨劣勢(shì)，至于無(wú)戶(hù)籍無(wú)住房無(wú)居住證的人，境況可想而知。

目前，租售同權(quán)只是籠統(tǒng)方向，細(xì)則仍需要當(dāng)?shù)芈鋵?shí)。如何解決入學(xué)積分之間的沖突，其實(shí)需要當(dāng)?shù)亟涛炔块T(mén)協(xié)調(diào)，從這個(gè)意義而言，租售同權(quán)在目前只走出了一小步。

細(xì)究之下，作為代表的北京和廣州模式存在不少差異。北京模式是行政主導(dǎo)，對(duì)承租人有不少細(xì)化要求，大到承租人資質(zhì)，比如年齡，小到承租時(shí)間段與租金押金交付。其目的之一，是為了保護(hù)承租人權(quán)益，但可能造成租貸房供給不足、“僧多粥少”的情況。

對(duì)比之下，廣州模式是比較接近市場(chǎng)化模式，但要求的入學(xué)資格是“具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”，事實(shí)上和過(guò)去的文件精神沒(méi)有太大變化。

對(duì)兩個(gè)模式都有不同意見(jiàn)。對(duì)于北京模式，抱怨比較多的可能是以市場(chǎng)化價(jià)格買(mǎi)入物業(yè)的業(yè)主，此前公租房客在享受小區(qū)公共設(shè)施方面已經(jīng)引發(fā)不少抱怨，如果公租房客享受入學(xué)落戶(hù)待遇，對(duì)于不少重金持有住房的業(yè)主將是一個(gè)打擊。對(duì)于廣州模式，目前反對(duì)聲音則聚焦于房租的“非理性上漲”，也傳出房主要求簽約10年的新聞。

盡管這些都屬于“人民內(nèi)部矛盾”，卻不得不引起重視，尤其對(duì)于教育資源分配方面。當(dāng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、所有人都得益的帕累托改進(jìn)時(shí)代結(jié)束，利益的重新劃分必然引發(fā)不同反應(yīng)。而這些政策的最終走向，對(duì)于生活在大城市的年輕人而言，至關(guān)重要。

租售同權(quán)確實(shí)給廣大租戶(hù)帶來(lái)了福利，但是由于是否有當(dāng)?shù)貞?hù)籍，關(guān)系者是否能享受到當(dāng)?shù)氐囊恍┯绊懙?，諸如孩子就學(xué)、尋找工作、是否可以享受政策優(yōu)惠等，而租售同權(quán)造成重點(diǎn)解決的是孩子的就學(xué)問(wèn)題，故而租售同權(quán)買(mǎi)房者考慮到其他的一些因素，依舊會(huì)購(gòu)房。

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