一、可以辦理退房的情形有哪些?

1、開發(fā)商延期交房

即合約定的交房日期已到,但是業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)的入住通知或者房子不具備入住條件。

根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月合理期限內仍未履行交房的,購房人就有權要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息;實踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一的違約金，逾期超過三個月或六個月，購房人可以要求退房，開發(fā)商應承擔已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，所以購買期房的購房者一定要對開發(fā)商信譽有所考量

2、開發(fā)商未經(jīng)過購房人同意私自變更設計

開發(fā)商在變更設計之前必須經(jīng)過購房人同意，否則開發(fā)商就構成違約,購房人有權退房。

3、房屋面積誤差超過3%。

若交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息;這里要注意，合同中如對面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。

4、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)或者資質不全導致合同無效

開發(fā)商證件不全屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

5、房屋質量導致嚴重影響使用也可退房

依照司法解釋因房屋質量問題已經(jīng)達到嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失;

6、房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況

若開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。這種情況下業(yè)主可以要求退房。

二、開發(fā)商違約的違約金計算方法

開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法有約定的一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的可以請求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。

商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

1、逾期交房的違約金計算標準;按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計算標準;按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。

3、逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金計算標準;按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。

這是一個審判實踐上的重大突破，為解決長期解決不了的產(chǎn)權登記問題創(chuàng)造了條件。因為此前對于逾期辦理產(chǎn)權登記，只是判決確認違約和限期辦理產(chǎn)權登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實際損失;即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù)，法院也難認定這損失與逾期辦理產(chǎn)權登記之間的因果關系。因此，對于此類案件法院也是無奈?，F(xiàn)在有了上述標準，法院可以徑直判決開發(fā)商承擔逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金了。

上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%。