一、從土地性質(zhì)及歸屬看，還建房主要分兩類

1、一類主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。

2、另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷還建房，一般通過劃撥方式取得的建設(shè)用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。

一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的?？梢赞k兩證的也分經(jīng)濟(jì)適用房和商品還建房，到底屬于哪一類可以直接到房屋所在地房地局去查詢。它們的區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房還建房只要辦證后就可以隨時交易。

二、還建房和商品房有什么區(qū)別呢?

現(xiàn)在很多的還建房都是直接建在商品房小區(qū)里面，即一個小區(qū)內(nèi)，有商品房和還建房，更有甚者，同一棟樓里面，商品房和還建房混搭著。它們的區(qū)別，體現(xiàn)在下面幾點(diǎn)。

1、還建房戶型等相關(guān)信息秘而不宣

不少人在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時只知道還建到哪幾個小區(qū)，而無從知道還建房的面積、戶型結(jié)構(gòu)，甚至樓層、配套設(shè)施、容積率均不知情，而一旦協(xié)議簽訂，也只有幾個檔次的面積可選，至于戶型圖，往往是選定面積談妥補(bǔ)償價后，最后才登場。屆時，遇到不合理房型，也往往只能自認(rèn)倒霉，委曲求全。

2、還建房密度過大難采光

由于還建房價格較低，開發(fā)商為了保證利潤會增加房屋密度。在最小的占地面積內(nèi)完成拆遷安置，除了把房子蓋得盡可能高，還要把房子蓋得盡可能密集才行。許多開發(fā)商并不公開提供這些樓棟的容積率、采光率、綠化率等數(shù)據(jù)，只有到現(xiàn)場了實(shí)地看，才能真正了解情況。沒有自然采光，增加了用電成本，同時，衣物難以晾曬，室內(nèi)黑暗，會讓人心情壓抑。

3、還建房小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)差，綠化不達(dá)標(biāo)

由于利益比商品房少，還建房更容易發(fā)生“偷工減料”的現(xiàn)象，所以造成質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。常見的還建房質(zhì)量問題有：房屋漏水、樓板龜裂紋、保溫層縮水、消防不達(dá)標(biāo)等。由于缺乏監(jiān)管，開發(fā)商也不會把過多的成本放在園林綠化上面，使得還建房的綠化偏少。此外，還建房也由于價格低，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也一般。

4、沒有取得預(yù)售許可證的還建房需要一次性付款，不能貸款

有些還建房雖然均價較低，但面積卻不小，因此總價比較高。而要求一次性付款，這對于資金準(zhǔn)備不足的購房者是障礙。

三、相關(guān)問答

1、拆遷還建房，可以用住房公積金貸款嗎?

還建房能否用公積金貸款要看還建房開發(fā)商各項手續(xù)是否齊全。如果開發(fā)商各項手續(xù)齊全且向公積金中心備案的，可以使用公積金貸款，具體問題可以咨詢開發(fā)商。

2、還建房指標(biāo)能買賣嗎?

還建房指標(biāo)是不能買賣的。按照規(guī)定，拆遷辦在審核環(huán)節(jié)只認(rèn)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證是誰的名字就只能還建到誰的名下。就算是直系親屬間也不能更名，除非是房主過世了才能辦理，也是需要繼承人去公證處拿房主死亡證明辦理繼承公證才能更名的。

3、還建房有產(chǎn)權(quán)證沒有土地證能購買嗎?

還建房只有產(chǎn)權(quán)證沒有土地證屬于小產(chǎn)權(quán)房，不建議購買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)閷?shí)行不動產(chǎn)權(quán)證后兩證合一，房子如果沒有土地證后期是不能買賣過戶的。

4、還建房能否辦證?

還建房能否辦理兩證，需直接咨詢開發(fā)商，目前有一些資料手續(xù)不齊全的樓盤難以辦證。一般而言開發(fā)商在通過競拍取得的地塊上進(jìn)行開發(fā)的還建小區(qū)，可自由上市交易，但買前一定要看清楚是否有“五證”。

還建房值不值得購買，還得具體問題具體分析，畢竟，對于很多買不起房的人來說，買個便宜的還建房用來自住，也是不錯的。只是我們在購買的時候，一定要注意弄清楚還建房的性質(zhì)，看看到底能不能辦兩證。