贈送面積涉嫌違建

原本以為享受到了開發(fā)商贈送實(shí)惠,但到頭來卻變成了“違章搭建”,前后巨大落差讓不少業(yè)主直呼“不可思議”。

在一個多月前,約300戶上海閔行區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,陸續(xù)收到了一封掛號信,信中附有違法建筑的房屋認(rèn)定書,這表明這些房子已被認(rèn)定存在違章搭建,并因此被房地產(chǎn)登記部門“注記”,交易被凍結(jié)。該小區(qū)三期業(yè)主劉先生向記者證實(shí)確有其事,不過主要是小區(qū)一期、二期部分房子被認(rèn)定為存在違章搭建情形。

小編以購房者的身份咨詢過附近的房產(chǎn)中介,得到的答復(fù)是在近期確實(shí)因?yàn)椴糠肿≌徽J(rèn)定存在違章搭建而使得買賣處于停滯階段。雖然有中介極力邀請記者過去看房,并表示開發(fā)商在著手解決此事,但至于最終何時重啟交易,目前不得而知。

根據(jù)閔行區(qū)相關(guān)城管執(zhí)法中隊(duì)在小區(qū)中張貼的情況說明,違建主要存在于小區(qū)的疊墅、聯(lián)排以及小高層的頂層復(fù)式房的二樓陽臺,在交房時有框架、圍欄,但鏤空無地板。按照業(yè)主的說法,開發(fā)商解釋為一旦澆上地板,這個陽臺就必須算一半的建筑面積。而鏤空著,就可以將陽臺的面積整體贈送給業(yè)主。這也不難理解,因?yàn)樵诋?dāng)時,購房增送面積頗為流行。因而在業(yè)主裝修過程中,有部分業(yè)主自行用鋼筋水泥將陽臺地板補(bǔ)上。也正是因?yàn)槿绱?部分房子便被認(rèn)定為存在違章搭建。

類似的情形不止出現(xiàn)在上海,南京也有。據(jù)了解,南京城北某樓盤88平方米的“2+1”房,北邊贈送的小房間實(shí)際上是采光井改造,現(xiàn)在被棲霞區(qū)城管部門定性為違建,需要拆除。經(jīng)調(diào)查了解,類似這種情況的約有400余戶。業(yè)主不同意,向開發(fā)商維權(quán),要求賠償。

贈送面積大行其道

買房送面積,一度成為市場上非常常見的促銷手段。

“買一層送一層”、“N+1戶型”、“贈送入戶花園”……相信這些銷售說辭對于很多購房者來說都不再陌生,而且有部分購房者也是看中了樓盤的贈送面積才最終“下定”。在采訪中記者也發(fā)現(xiàn),但凡有贈送面積,無一例外都會被當(dāng)作主要賣點(diǎn)來進(jìn)行重點(diǎn)介紹。

開發(fā)商之所以在贈送面積方面“卯足了勁”,主要原因來自幾個方面。其一是規(guī)避政策調(diào)控。在2006年出臺“90/70政策出臺”,開發(fā)商一方面為滿足市場對大面積住宅需求,另一方面又不得不考慮政策規(guī)范,因此只能針對90平方米以下產(chǎn)品在戶型方面尋求突破,“送面積”方式便應(yīng)運(yùn)而生并在各地盛行起來。其二則在于地價(jià)越來越高,但開發(fā)商為了讓購房者以更高的房價(jià)入市,于是想方設(shè)法提高附加值,比如送面積便成為大多數(shù)開發(fā)商的“撒手锏”。

據(jù)了解,贈送面積的手法五花八門。如挑高LOFT公寓買一層送一層,買別墅送花園、地下室、露臺等都成了常態(tài)。贈送面積也越來越大,甚至出現(xiàn)了各種突破常規(guī)的手法,如可拆卸凸窗、露臺天臺、入戶花園、天井等。

初看起來,通過面積贈送,也確實(shí)給購房者帶來了一些實(shí)惠。有些住宅項(xiàng)目通過對“贈送面積”的大量運(yùn)用,最少可多出一個房間。而別墅項(xiàng)目通過贈送地下室、露臺等方式,贈送面積比例可以達(dá)到100%甚至更高。雖然銷售單價(jià)很高,按實(shí)得面積計(jì)算,實(shí)際單價(jià)卻要低一些。舉例說明,如上海某售價(jià)為50000元/平方米的公寓項(xiàng)目,如果購置一套面積為100平方米的緊湊型三房,再通過贈送面積獲得10平方米的房間,單價(jià)則“降”到了4.55萬元/平方米。

雖然贈送面積能夠讓購房者得到一些實(shí)惠,不過也有業(yè)內(nèi)人士對這種形式不以為然。有業(yè)內(nèi)人士分析指出,通過封閉露臺、陽臺等方式獲得的房間,要拆除內(nèi)墻,從而造成浪費(fèi)。另外,通過內(nèi)部搭建也降低了層高,產(chǎn)生壓抑感。記者也曾在松江看到一套面積為50平方米左右、挑高為5米LOFT公寓,通過內(nèi)部搭建變成了復(fù)式房,居住面積也超過了90平方米,但由于中間樓板比較單薄,走動時極易產(chǎn)生震動并伴有較大聲響;同時由于二層臥室層高僅2.2米,居住的舒適性大打折扣。此外,還有人認(rèn)為,贈送面積遠(yuǎn)不如直接降價(jià)來得實(shí)在,因此從某種程度上來說,購房送面積,其實(shí)質(zhì)上為營銷“噱頭”。

慎重對待贈送面積

買房送面積,從表面上看讓購房者享受到了一些好處,但實(shí)際上卻暗藏風(fēng)險(xiǎn),因此需要多加小心。

首先是贈送面積是否全部合法,沒有開發(fā)商敢打包票。贈送的面積從何而來呢?業(yè)內(nèi)人士表示主要有以下三個方面:首先是在“建筑面積計(jì)算方法”上做文章,比較常見的做法是減少套內(nèi)面積;其次則是業(yè)主共有面積,如頂層露臺、地下室空間等,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,這些空間屬于該樓的全體業(yè)主共有;其三則是開發(fā)商通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)而違法搭建的。真正“贈送面積”的前提應(yīng)該是所贈面積合法,且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán),但部分贈送面積難以做到這一點(diǎn),由此來看,贈送面積是否真正給購房者帶來實(shí)惠,還很難下結(jié)論。

其次是官方對送面積這種形式并不認(rèn)可,而且極易“踩紅線”而遭到禁止。除了上海對這種私自違章搭建“亮紅燈”外,還有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市規(guī)劃局針對建設(shè)工程實(shí)際計(jì)容面積超出規(guī)劃許可,提出3項(xiàng)舉措,創(chuàng)新實(shí)行“合理誤差管理”,將開發(fā)企業(yè)超出部分的全部收入予以沒收,讓違法建設(shè)無利可圖,在全國范圍內(nèi)率先遏制“超面積”現(xiàn)象。此外,2014版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積,也在某種程度上對“偷面積”行為設(shè)置了障礙。

此外,贈送面積由于在產(chǎn)權(quán)證上無法體現(xiàn)出來,也為日后維權(quán)、抵押等埋下隱患。不知是有意還是無意,絕大多數(shù)的購房合同中都沒有寫明贈送面積,因此一旦贈送面積縮水或出現(xiàn)質(zhì)量隱患,購房者往往無法維權(quán)。此外,這類物業(yè)遇到拆遷、出售、繼承、評估、*押等情況時,存在一定的法律障礙。鑒于此,為了維護(hù)自身權(quán)益,法律人士表示相關(guān)權(quán)益的保障還得靠買賣雙方簽訂的合同來實(shí)現(xiàn),爭議出現(xiàn)時可按合同規(guī)定辦理,因此,購房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求開發(fā)商將贈送的面積寫入合同。