這幾年，受到政策影響，一些大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，也帶動(dòng)了二手房交易。雙方談好各種條件后，應(yīng)當(dāng)以合同的方式確定下來。在房?jī)r(jià)波動(dòng)比較的時(shí)候，買方或者賣方出現(xiàn)違約的情況比較多見。那么，如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額?下面我們通過本文做個(gè)具體了解。

一、如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額?

《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

《合同法司法解釋二》第29條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

二、法院處理買賣合同違約金案件考慮哪些因素?

而從上述法律規(guī)定及上海法院相關(guān)案例來看，法院判決系以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人過錯(cuò)之程度，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用責(zé)任原則予以衡量。

1、實(shí)際損失

實(shí)際損失系由違約方造成所實(shí)際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

2、過錯(cuò)程度

合同法規(guī)定違約之責(zé)任系采嚴(yán)格責(zé)任原則，但具體合同法分則中卻有不同規(guī)定，違約金亦區(qū)分懲罰性和補(bǔ)償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯(cuò)程度是法院判定違約金數(shù)額的重要構(gòu)成要件。法院裁判時(shí)，同時(shí)兼顧違約方之主觀過錯(cuò)(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。

3、交易價(jià)格變動(dòng)

法院裁判時(shí)一般會(huì)對(duì)合同訂立時(shí)與合同因違約而解除時(shí)商品房的價(jià)格作為其酌定違約金的要件，從實(shí)質(zhì)上來看，價(jià)格波動(dòng)也是守約方損失的判斷依據(jù)，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價(jià)款或出讓人因買受人違約，承擔(dān)因商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)所受之錢款損失。

綜上所述，房屋買賣合同涉及到的金額較大，一旦有一方出現(xiàn)違約，可能帶來比較嚴(yán)重的影響。因此，確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額比較重要，雙方可以按照合同金額的百分之二十確定，如果買方支付了定金，則不用另行規(guī)定違約金。圍繞違約金發(fā)生糾紛的話，選擇民事訴訟應(yīng)該是不錯(cuò)的維權(quán)手段。

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