一、二手房評(píng)估方法

在二手房評(píng)估中是通常有以下幾種評(píng)估方法，如下：

(一)成本法;

(二)租金收益法;

(三)市場(chǎng)比較法

大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。

二、二手房評(píng)估的注意事項(xiàng)

(一)為什么要進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估

1、買家通過評(píng)估知道所買房屋是否物有所值;

2、業(yè)主通過評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值;

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格;

4、評(píng)估事務(wù)所通過評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。

(二)影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素

1、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素一——位置、地段。

北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過1000元每平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元每平方米以上的落差。

2、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素二——房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。

修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

3、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素三——房屋朝向。

北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。

4、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素四——房屋內(nèi)部裝修程度及其他。

房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

二手房買賣和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。評(píng)估合理不會(huì)吃虧，如果是隨意或者大概的評(píng)估，很有可能吃大虧，所以您千萬不要忽視二手房的評(píng)估。如果您有必要事先咨詢相關(guān)律師，以保證自己利益的最大化。