現(xiàn)在房屋抵押已經(jīng)普遍存在于房地產(chǎn)銷售行業(yè)，也是公司企業(yè)借貸的重要方式。但是房屋抵押由于涉及大宗財(cái)產(chǎn)，因此房屋抵押登記有很多內(nèi)容需要注意，那么房屋抵押登記的注意事項(xiàng)有哪些呢?本文將針對(duì)房屋抵押登記須知如何作出具體分析。

一、辦理抵押登記的程序

辦理房屋抵押登記一般要經(jīng)過以下程序：借款人首先向開發(fā)商或售房單位核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證是否送達(dá)到銀行;如果產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)送達(dá)到銀行，借款人可與銀行聯(lián)系并進(jìn)行核實(shí)，如果確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)送達(dá)到銀行，借款人可以到產(chǎn)權(quán)證所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局領(lǐng)取《北京城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》;借款人帶《北京城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》及如下資料到銀行辦理房屋抵押登記：借款合同(原件)、抵押合同(原件)、評(píng)估報(bào)告(原件)、產(chǎn)權(quán)人身份證(復(fù)印件)、配偶身份證(復(fù)印件)、夫妻雙方戶口本(復(fù)印件)、結(jié)婚證(復(fù)印件)。最后，借款人辦理妥當(dāng)?shù)盅旱怯洏I(yè)務(wù)后，辦理過壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的客戶可以持相關(guān)證明文件到保險(xiǎn)公司辦理退保業(yè)務(wù)。

二、抵押登記的效力

商品房抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。并且，根據(jù)現(xiàn)行法律和有關(guān)規(guī)定，抵押合同抵押登記之日起生效。抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。

三、惡意拒絕登記的責(zé)任

抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、登記日期與抵押順序

由于房地產(chǎn)登記處的原因，致使商品房連續(xù)抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。

五、抵押登記人的申請(qǐng)人和需提交的材料

以商品房設(shè)定抵押申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人是抵押合同當(dāng)事人。申請(qǐng)抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：(1)《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件);(2)當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件);(3)委托他人登記的，應(yīng)出具委托書(原件)及代理人身份證明(原件及復(fù)印件)，商品房權(quán)利人是自然人的，委托書需公證：①在香港申辦的公正文書須經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn);②臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?；鶗?huì)寄送的副本核對(duì)一致的證明;③在境外的中國(guó)公民、華僑、外籍華人、外國(guó)人提供的公證文書須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使(領(lǐng))館認(rèn)證;(4)房地產(chǎn)權(quán)證書(原件);(5)借款合同或抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同(原件);(6)抵押合同(原件)。

以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)告登記，除需提交上述(1)-(3)、(5)、(6)項(xiàng)資料外，還需提交預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明(復(fù)印件);設(shè)典登記上述(5)、(6)變更為房地產(chǎn)設(shè)典合同(原件)。

上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：①外國(guó)人;②華僑，包括居住在境外，持有中國(guó)護(hù)照、無(wú)國(guó)內(nèi)身份證明者;③港澳臺(tái)地區(qū)居民;④在外國(guó)或港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊(cè)的法人及其他組織。

六、抵押權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)轉(zhuǎn)移登記

抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)可以隨主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，受讓人享有原抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，除需提交上述(1)-(4)項(xiàng)資料為，還需提交：①房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明(原件);②證明他項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的文件(原件)。

七、抵押權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)變更登記除需提交上述(1)-(3)項(xiàng)資料外，還需提交：

1、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明(原件);

2、證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利變更的文件(原件)。

八、抵押權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)的注銷登記除需提交上述(1)-(3)項(xiàng)資料外，還需提交：

1、地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記證明(原件);

2、證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利終止的文件(原件);

3、抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行或者債權(quán)人免除債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提交債權(quán)人出具的書面證明;

4、抵押合同解除的，應(yīng)當(dāng)提交抵押解除合同;

5、發(fā)生法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形的，應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)材料。

辦理注銷抵押登記手續(xù)時(shí)，抵押人申請(qǐng)但抵押權(quán)人不申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)可以受理抵押人的申請(qǐng)，并且責(zé)成抵押權(quán)人限期辦理注銷登記。抵押權(quán)人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準(zhǔn)抵押人的注銷登記。

九、抵押權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)登記的審核

律師應(yīng)提示委托人房地產(chǎn)登記處應(yīng)自受理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記及其轉(zhuǎn)移、變更登記的權(quán)利人領(lǐng)取登記證明，或者書面通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利注銷登記的申請(qǐng)人原登記證明作廢;不符合規(guī)定條件的，也應(yīng)有書面通知單。

房屋登記是產(chǎn)生效力的前提條件，是借貸成功的必要條件。因此建議當(dāng)事人在進(jìn)行房屋抵押登記時(shí)向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，在律師的幫助下進(jìn)行房屋抵押登記，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。

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