然而，在購房置業(yè)中存在著諸多細(xì)節(jié)，購房者稍有不慎，極有可能吃大虧，引發(fā)各種房產(chǎn)糾紛。俗話說，隔行如隔山，大多數(shù)的購房者并非從事房產(chǎn)方面的工作，他們對房產(chǎn)知識(shí)較為模糊，在購房置業(yè)中處于不利地位。

律霸網(wǎng)小編為大家整理了部分常見的商品房糾紛，并匯總了相應(yīng)的法律知識(shí)和解決方法，希望能為廣大購房者答疑解惑。

看似合理的“多退少補(bǔ)”須留心

在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實(shí)際面積與合同書中簽訂面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛，這也是近幾年商品房糾紛中最常見的問題之一。例如期房。期房的產(chǎn)生固然有它的優(yōu)點(diǎn)，但是也經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際面積與合同書中簽訂面積之間存在誤差等問題。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

業(yè)內(nèi)人士指出，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的處理方法有個(gè)前提——合同未做約定，然而現(xiàn)實(shí)生活中，很多購房合同中對于房屋面積和價(jià)款的約定都是“多退少補(bǔ)”，一旦房屋面積出現(xiàn)問題時(shí)，就只能遵循多退少補(bǔ)的原則處理。

業(yè)內(nèi)人士還說，多退少補(bǔ)看似合情合理，但實(shí)際對于購房者而言很不公平，購房者也會(huì)因此承受較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。因此專業(yè)人士建議購房者在簽訂購房合同時(shí)，要對這部分內(nèi)容留個(gè)心。

面對延期交房，無須忍氣吞聲

在購房合同書中，通常都會(huì)對交房時(shí)間進(jìn)行約定，若超出交房時(shí)間，開發(fā)商則需要承擔(dān)一定的違約金。然而，記者了解到，延期交房已成為近年來房產(chǎn)交易中的頑疾，而且業(yè)主在面對延期交房時(shí)，大多氣急敗壞，卻只能忍氣吞聲，很少有業(yè)主訴諸法律途徑。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?？梢?，延期交房，開發(fā)商需承擔(dān)違約賠償甚至解除合同的法律責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士分析，部分業(yè)主對延期交房的“忍氣吞聲”一是因?yàn)?a href='http://m.shkps.cn/falyu/71.html' target='_blank' data-horse>法律意識(shí)淡薄，二是合同里對交房時(shí)間的規(guī)定較為模糊。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，簽約合同時(shí)，應(yīng)盡量細(xì)化各項(xiàng)規(guī)定，一旦開發(fā)商發(fā)生違反合同規(guī)定的行為，為維護(hù)自身合法權(quán)益，購房者應(yīng)及時(shí)訴諸法律途徑。

此外，業(yè)內(nèi)人士提醒，交房時(shí)，購房者需要了解清楚是經(jīng)過工程竣工驗(yàn)收還是已經(jīng)拿到了《工程竣工驗(yàn)收備案表》，因?yàn)椤豆こ炭⒐を?yàn)收備案表》會(huì)涉及消防驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要花費(fèi)的時(shí)間也比較長?！豆こ炭⒐を?yàn)收備案表》是證明房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格、達(dá)到了交房要求的依據(jù)，也只有在獲得了備案表之后，開發(fā)商才可以進(jìn)行交房。

“假贈(zèng)”交易風(fēng)險(xiǎn)巨大

在二手房交易中，有一種看似“互惠”雙方的交易行為，其實(shí)潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這就是二手房交易中的“假贈(zèng)”行為——通過辦理房屋贈(zèng)予手續(xù)，將房屋賣給購房者。

據(jù)了解，贈(zèng)予行為是一種民事行為，通常只收取部分手續(xù)費(fèi)用。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈(zèng)予他人，受贈(zèng)方須按4%的稅率納契稅，贈(zèng)予方和受贈(zèng)方須各繳納0.05%的印花稅。相比之下，按正常交易渠道則需要繳納房屋總價(jià)5.5%的營業(yè)稅、買賣差價(jià)20%的個(gè)稅等等，因此，會(huì)為買賣雙方節(jié)省一部分資金。

業(yè)內(nèi)人士指出，這樣的交易風(fēng)險(xiǎn)較大。賣方在交易之后可能出現(xiàn)追討不回房款的情況，贈(zèng)予合同也是可以被撤銷的，在雙方簽訂贈(zèng)予合同后，只要尚未辦理過戶手續(xù)，一旦賣方反悔，即可撤銷合同，終止交易。

不僅如此，按照《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)予的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)予人不承擔(dān)責(zé)任。也就是說，“買方”取得房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士分析，相較于政策房屋買賣行為，假贈(zèng)缺乏有效的安全保障，一旦一方有所反悔，甚至動(dòng)了惡意，另一方將吃大虧。因此，業(yè)內(nèi)人士建議購房者在購房置業(yè)過程中切忌短視，貪圖蠅頭小利，最好走正常的房屋交易程序。