近年來，企業(yè)常以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押向金融機構(gòu)貸款。這類房屋在拆遷時，金融機構(gòu)為了實現(xiàn)抵押權(quán)，將加入到拆遷法律關(guān)系中，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序與特點。那么如何處理拆遷抵押房屋糾紛，也就是說拆遷抵押房屋糾紛怎么解決呢?下文會給您答案。

一、如何處理拆遷抵押房屋糾紛

《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補償的兩種方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1、抵押房屋拆遷采用貨幣補償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補償款由拆遷人交公證機關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

對貨幣補償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2、抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補償操作應(yīng)注意以下兩點：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

另外，抵押房屋拆除未達成新的抵押協(xié)議，一般情況下被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身合法權(quán)益。

二、拆遷抵押房屋糾紛怎么解決

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押的法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價款中優(yōu)先受償。抵押房屋具有以下特點：

1、所有權(quán)受到限制

房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2、抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3、抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4、抵押房屋的性質(zhì)變化

長久以來，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

希望能夠幫助到您。近年來，房屋拆遷規(guī)模浩大，而以房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押獲取貸款的情形也極為常見，因此，在拆遷過程中遇到被抵押的房屋的情形也非常多，我國法律對此專門作了規(guī)定。如果您遇到了上述糾紛，建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助;倘若有任何這方面的問題，建議您向?qū)I(yè)的律師咨詢，讓律師給您合理的建議，避免糾紛的發(fā)生。

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