簽訂期房合同需要注意哪些問題

一、購房前,您首先需要認(rèn)真查驗(yàn)?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。我國(guó)目前對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行的是許可證制度,《商品房預(yù)售許可證》是政府對(duì)房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件,也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。

房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房,則該行為直接違反了建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,屬于違法行為,所以您在購買期房時(shí)應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》,如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任何書面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項(xiàng)。

二、要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項(xiàng)。期房的購銷合同中有下列條款是需要特別加以詳規(guī)定的:1、竣工日期及房屋的交付時(shí)間。對(duì)于期房來說,購房者最關(guān)心的事情莫過于何時(shí)入住,而開發(fā)商往往不能按時(shí)交房,少則延誤一兩個(gè)月,多則一兩年,購房者巨額房款全部交付,而入住無望,賠償艱難,實(shí)在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序,并對(duì)延期交房的免責(zé)條件做出限定,所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況,比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房,是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定,只能明確限定一種或幾種,以免開發(fā)商在日后以"設(shè)計(jì)變更"或"資金問題"作為不能按期交房的免責(zé)理由,以逃避責(zé)任。2、詳細(xì)約定付款的時(shí)間及方式。

建議您最好采用分期付款的方式支付房款,這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力,同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款,直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清最后一筆款項(xiàng)。3、違約責(zé)任關(guān)于本條款,特別要提醒您的是對(duì)預(yù)期違約的約定,在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中,即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中,對(duì)于違約責(zé)任也只是做了一般約定,即約定如果開發(fā)商不能按期交房,應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款,購房者只能等合同約定時(shí)間到期后,方可要求賠償或退款,而這個(gè)期間不但包括合同本身的期限,還要包括漫長(zhǎng)的協(xié)商、談判或是訴訟期限,非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立"預(yù)期違約"條款后,如果再發(fā)生工程的實(shí)際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況,或到期根本無法交房的情況時(shí),購房者可按合同規(guī)定提前終止合同,并要求開發(fā)商即時(shí)賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款,協(xié)商不成,可直接采取起訴、仲裁等司法補(bǔ)救方法,這在時(shí)間、具體上都更加切實(shí)保護(hù)了購房者的權(quán)利。

三、雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后,您最好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi),到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù),以便從程序上保證該合同的法律效力。

就合同中的主要條款:主要是期房的基本情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)款及支付方式、違約責(zé)任一定要明確,因?yàn)樵谄诜抠I賣中,購房者往往看到的是小區(qū)建筑物的模型、房屋的戶型圖,不能看到房屋的真實(shí)情況,由于房屋沒有建好,購房人無從確定

房屋是否符合約定,這就要求購房人應(yīng)當(dāng)更加的注意買賣過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此,應(yīng)在合同中進(jìn)行具體明確的約定,為房屋實(shí)際交付提供有效依據(jù)。

購房人需要仔細(xì)審查合同中是否包括坐落位置、建筑面積、土地使用權(quán)證號(hào)、使用權(quán)取得的方式、土地使用的性質(zhì)、期限、預(yù)售許可證號(hào)、建筑工程規(guī)劃許可證號(hào)、房屋的結(jié)構(gòu)、平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期等。

實(shí)踐中,在雙方訂立商品房預(yù)售合同時(shí),往往是格式合同,是由開發(fā)商提供的打印好的文本,所以買方往往無從選擇,這時(shí)需要買方仔細(xì)閱讀合同文本的內(nèi)容,有不理解的地方,必須詢問清楚,尤其是劃?rùn)M線的部分,因?yàn)闄M線上的文字是開發(fā)商自己打上去的,如果約定不明確,可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,并一同備案到房地產(chǎn)管理局,買賣方為有效成立。

綜上所述,在期房買賣中,提醒購房人在簽訂合同之前一定要關(guān)注下期房合同注意的事項(xiàng),以免吃虧上當(dāng)。在實(shí)現(xiàn)購房目的的前提下,一定要懂得期房合同注意事項(xiàng)和熟知相關(guān)的法律常識(shí)。如果還有什么不懂的，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。