一、商住房的概念

具體來(lái)說(shuō)，商住房分類又非常復(fù)雜，比如有的叫SOHO，有的叫LOFT，有的叫酒店式公寓，有的叫公寓式酒店。前陣子被媒體大肆炒作的深圳6平米“鴿子籠”叫賣88萬(wàn)被緊急叫停的新聞里，“鴿子籠”所在的那棟高層建筑的屬性是“辦公和公寓”，也算商住兩用房。

二、與普通住宅相比，商住房的優(yōu)點(diǎn)是什么?

1、最大的優(yōu)點(diǎn)當(dāng)然是同樣的地段、同樣的面積，商住房的價(jià)格比普通住宅低上一截!

有些商住房的單價(jià)并不比普通住宅低，但可以“操作”的空間大得多。比如可以買一層送一層，買頂樓送閣樓，甚至可以通過(guò)違規(guī)改建把部分原本規(guī)劃中屬于公共區(qū)域的面積劃入你的私人空間，所以總價(jià)上就顯得比較劃算了。

2、不限購(gòu)。無(wú)需本地戶口，也無(wú)需繳納社保N年，更無(wú)需假結(jié)婚或假離婚，敞開(kāi)供應(yīng)。

3、商住房的目標(biāo)客戶大多是單身的商務(wù)人士，考慮到這一人群工作繁忙，所以大量的商住房在交付時(shí)都是精裝修，甚至有些連家具家電都贈(zèng)送了，可以直接入住，省心方便。

4、如果你是一家小型企業(yè)的老板，或者是一個(gè)只有幾個(gè)員工的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，商住房可自住也可辦公的特點(diǎn)就比較適合你了，畢竟這樣可以把居住和辦公的總成本壓倒最低。

三、同樣，商住房的缺點(diǎn)也非常明顯

1、產(chǎn)權(quán)不是70年，理論上應(yīng)該是40年，實(shí)際上40年、50年、60年都有，原因比較復(fù)雜，中國(guó)式政商關(guān)系，你懂的。

盡管產(chǎn)權(quán)到期后會(huì)“自動(dòng)續(xù)期”，但買40年產(chǎn)權(quán)的房子和70年產(chǎn)權(quán)的房子，購(gòu)房者終究會(huì)有心理落差，因?yàn)楫吘沟綍r(shí)怎么個(gè)“自動(dòng)續(xù)期”法還是個(gè)未知數(shù)，還是存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。

2、普通住宅可以落戶，而商住房無(wú)法落戶，也就不存在學(xué)區(qū)房概念，所以如果你買房有落戶需求，就別考慮商住房了。

3、與普通住宅相比，商鋪寫(xiě)字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)更高。

因?yàn)樽≌莿傂?，?jīng)濟(jì)再差人也要有地方住，而商鋪寫(xiě)字樓不是剛需，電商崛起，許多實(shí)體店鋪生意難做，紛紛打烊，想要租出去就很困難，寫(xiě)字樓更是明顯受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度影響，經(jīng)濟(jì)低迷，創(chuàng)業(yè)的人少，企業(yè)裁員倒閉的多，自然租用寫(xiě)字樓的需求就會(huì)減少。

因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)明顯高于普通住宅，所以銀行放貸時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)就會(huì)提高，首付比例往往要求5成甚至7成，資金杠桿的運(yùn)用明顯不如普通住宅。

另外商住房因?yàn)樾再|(zhì)特殊，不屬于公積金的住房保障范圍，所以不能用公積金貸款，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)只有40年，商貸只能最多貸10年，利率也會(huì)上浮1.1倍，所以在總價(jià)較低的光鮮表面背后，貸款買房的財(cái)務(wù)成本其實(shí)大幅提高了。

4、商住房的水電價(jià)格屬于商業(yè)價(jià)格，比普通住宅的民用價(jià)格貴出N多。而且因?yàn)榭紤]到商業(yè)用途，所以商住房的廚房一般設(shè)計(jì)成西式的敞開(kāi)式廚房，理論上只能用電磁爐做飯，不能用煤氣。

5、買商住房繳納的契稅也沒(méi)有任何優(yōu)惠，比買普通住宅高。

6、商住房的房屋結(jié)構(gòu)接近于酒店，往往一臺(tái)電梯乘上去后，北邊會(huì)有一排走廊，一眼望去，一排好幾十戶人家，由于許多商住房是經(jīng)過(guò)重新改建的，房間之間隔音效果不如普通住宅，而且商住樓的年輕住戶居多，租客居多，導(dǎo)致居住環(huán)境可能會(huì)受到影響。

7、因?yàn)榭紤]到商業(yè)用途，所以商住樓往往都是沿街排列，打開(kāi)窗戶很可能正對(duì)著馬路，相對(duì)會(huì)比較吵鬧。