一、土地使用權(quán)年限的界定

居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

二、土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類

土地使用權(quán)最主要的兩種獲得途徑為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

(1)土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其實質(zhì)是國家按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，把國有土地以約定的面積、價格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營和管理。

(2)劃撥土地使用權(quán)：是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。

除此之外，土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但是要根據(jù)房屋的不同情況而具體認(rèn)定。

三、土地使用年限如何計算

1、已購公房、央產(chǎn)房

已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的"產(chǎn)物"。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。

(1)如果已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

例如：某房屋1996年竣工，該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2005年有其他業(yè)主將自己的房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為2070年-2005年=65年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

(2)如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)。(一般是從竣工日期算起)

例如：某房屋1997年竣工，其《國有土地使用證》下發(fā)時間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為"1997年至2067年"，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起，這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限為2067年-2004年=63年。

2、經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)較為特殊，整個開發(fā)的樓盤并不具備土地使用權(quán)證?；谶@種情況，通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準(zhǔn)。

例如：某磚混結(jié)構(gòu)的房屋2000年竣工，則這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。房屋的剩余土地使用年限=2070年-購買的時間，比如，購買時間為2005年，則其剩余土地使用年限為65年。

3、商品房土地使用年限

商品房的土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日開始算起。比如，開發(fā)商拿地時間是2000年，則其土地使用年限是2000年至2070年。A于2005年購買了該開發(fā)商的房屋，則其剩余的年限為65年(2070年-2005年)。B在2010年購買了A的房屋，則B所購買的房屋，剩余土地使用年限為60年(2070年-2010年)。

買房的時候，一定要看下房屋的土地使用年限是40年、50年，還是70年，還要計算下剩余的土地使用年限是多久，別買到土地使用年限快要到期的房子。如果在這個過程中需要律師的幫助，歡迎致電律霸網(wǎng)。