從法律上來(lái)講,對(duì)于已抵押物的出售,并不絕對(duì)禁止,只要履行必要的法律義務(wù)后,就可以出售。但是,房產(chǎn)商在未告知購(gòu)房者房屋已經(jīng)抵押的情況下,隱瞞事實(shí),將房屋出售給購(gòu)房者,在法律上是不允許的。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人,并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),以欺詐方式出售該房屋,會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,其法律后果主要包括以下2個(gè)方面:一是返還財(cái)產(chǎn)。在合同被宣布無(wú)效時(shí),如果一方或雙方已經(jīng)將財(cái)產(chǎn)交付對(duì)方,取得財(cái)產(chǎn)的一方應(yīng)將已取得財(cái)產(chǎn)歸還對(duì)方。二是賠償損失。

由于房屋已經(jīng)抵押,買(mǎi)房者再次使用房屋作為抵押物向銀行貸款時(shí),銀行出于自身放貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,可能會(huì)拒絕向買(mǎi)房者提供貸款。第二種危害是增加了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商到期不履行還款義務(wù),銀行作為抵押權(quán)人可就該房屋行使優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

在這種情況下,買(mǎi)房者已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商全部或部分的支付了購(gòu)房款,同時(shí)又無(wú)法對(duì)房屋行使所有權(quán),買(mǎi)房者落了個(gè)“錢(qián)房?jī)煽铡?只好走向找開(kāi)發(fā)商尋求賠償?shù)睦щy道路。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律,對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為的賠償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行“限額賠償”,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以不超過(guò)購(gòu)房者已付購(gòu)房款一倍的賠償額承擔(dān)責(zé)任。這就是說(shuō),對(duì)超過(guò)限額部分的損失,法律是不予保護(hù)的。事實(shí)上,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化,房?jī)r(jià)不斷上漲,買(mǎi)受人在依法解除買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并退房后,按原購(gòu)房?jī)r(jià)格根本無(wú)法買(mǎi)到相同區(qū)域、相同類(lèi)型、相同大小的房屋。