一、房地產(chǎn)抵押合同生效日期有什么規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同是要式合同,雙方在合同書上簽字或蓋章,即成立并生效。除非法律另有規(guī)定或者合同另有約定如附有條件或者期限。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效與抵押合同的生效的不同。根據(jù)《物權(quán)法》第9條、第15條及第23條規(guī)定,現(xiàn)行物權(quán)法是采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立存在,也不認(rèn)為債權(quán)合意可以直接引致物權(quán)的變動(dòng),而是將物權(quán)變動(dòng)歸結(jié)為一個(gè)債權(quán)合意與一個(gè)公示方法的結(jié)合。

3、因此,不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定就需要兩個(gè)不可或缺的條件:一是當(dāng)事人雙方意思表示一致旨在設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的抵押合同;二是作為法定公示方法的,在登記機(jī)關(guān)完成的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。登記不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押權(quán)的生效要件?！段餀?quán)法》第187條所規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。只有辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)才生效。

《擔(dān)保法》根據(jù)我國的實(shí)際情況規(guī)定了抵押合同生效的兩種方式。一種是抵押合同簽訂后，需要進(jìn)行抵押物登記，抵押合同才能生效。另一種是可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。這兩種生效方式根據(jù)抵押財(cái)產(chǎn)的不同，區(qū)分哪些需要登記，哪些不需要登記。

以企業(yè)以外的動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理登記，抵押合同自簽訂之日起生效。以不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)的設(shè)備及其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，按照擔(dān)保法規(guī)定的部門登記。擔(dān)保法之所以規(guī)定企業(yè)以外的動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以不登記，抵押合同自簽訂之日起生效，是為了方便個(gè)人以動(dòng)產(chǎn)抵押，特別是農(nóng)民，他們到登記部門登記有的路途很遠(yuǎn)，不方便，且要交納登記費(fèi)，加重了他們的負(fù)擔(dān)。所以，擔(dān)保法根據(jù)我國實(shí)際情況規(guī)定了兩種生效方式。

注：1、同一效力等級(jí)，新法優(yōu)于舊法，所以房屋抵押合同適用《物權(quán)法》;2、實(shí)踐中，不少抵押人利用《擔(dān)保法》這一規(guī)定，在與債權(quán)人簽訂抵押合同后而不辦理抵押權(quán)登記，從而使債權(quán)人雖按照主合同的約定貸款給債務(wù)人后卻無從獲得抵押權(quán)擔(dān)保。為此最高人民法院《擔(dān)保法解釋》第五十六條規(guī)定：法律規(guī)定等級(jí)生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押等級(jí)致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)抵押合同的生效，是指房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律上的效力，產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)的法律效果。

二、房地產(chǎn)抵押合同的生效，要把握以下幾點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同，房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。

2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。

3、房地產(chǎn)抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實(shí)踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的，一般不會(huì)使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是，如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同有效，只是不能對(duì)抗第三人。

三、房地產(chǎn)抵押合同無效的，該如何處理?

房地產(chǎn)抵押合同無效，是指房地產(chǎn)抵押合同因法律規(guī)定的原因而不發(fā)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)效果。房地產(chǎn)抵押合同無效的原因是多樣的：

1、主合同無效導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押合同無效;

2、因房地產(chǎn)抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：(1)《民法通則》上的無效原因：當(dāng)事人無民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會(huì)公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;(2)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的。

房地產(chǎn)抵押合同無效時(shí)，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押是由第三人提供的時(shí)候，這種無效合同的處理，具體如下：

(1)主合同無效而致房地產(chǎn)抵押合同無效，抵押人無過錯(cuò)的，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。抵押人有過錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/3。

(2)主合同有效而房地產(chǎn)抵押合同無效，債權(quán)人無過錯(cuò)的，抵押人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、抵押人有過錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2。

總之，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自抵押財(cái)產(chǎn)登記之日起生效。然而，事實(shí)上，只有房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)被轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押合同一般不會(huì)生效。但是，如果當(dāng)事人處理抵押登記手續(xù)而且由于登記部門不能申請(qǐng)抵押登記，則當(dāng)債權(quán)人向債權(quán)人交付適當(dāng)?shù)淖C明時(shí)，出質(zhì)人可以確定債權(quán)人優(yōu)先購買財(cái)產(chǎn)。

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