一、遇到開發(fā)商違約交房怎么辦

未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預(yù)期交房部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購(gòu)房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購(gòu)房款利息。

對(duì)于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)，實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責(zé)任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商怠于交房則購(gòu)房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

二、　開發(fā)商違約可以追究哪些責(zé)任

1、缺證延期

交樓是問題出現(xiàn)比較多的環(huán)節(jié)。

法律規(guī)定，交樓時(shí)建筑部門必須出具《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發(fā)商在交樓時(shí)不能出具上述兩表兩書的話，購(gòu)房者有權(quán)要求退房;同時(shí)，延期交樓也是一個(gè)普遍的問題，一般來說這樣是開發(fā)商違約在先。這時(shí)候應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看一下合同，看看當(dāng)中是否約定了裝修質(zhì)量問題的處理方式。

一般來說，開發(fā)商在合同中都不會(huì)把裝修質(zhì)量作為交房條件，所以就此引發(fā)的爭(zhēng)議只能按合同中約定的賠償差價(jià)的雙倍的方式處理。您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發(fā)商鉆了空子，而無法實(shí)現(xiàn)自己的要求。法院在判決時(shí)主要依據(jù)合同約定。

另一種情況是，如果合同中約定了某項(xiàng)裝修，但是開發(fā)商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是不同的，此時(shí)可以房屋沒有達(dá)到合同約定為由起訴，開發(fā)商會(huì)因此承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

2、約定不符

還有很多的糾紛是因?yàn)橘?gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。

具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。

3、不合理收費(fèi)

購(gòu)房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。

4、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推諉責(zé)任

房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購(gòu)房之初，購(gòu)房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。如果遇上開發(fā)商違約，購(gòu)房者怎么辦呢?

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>

開發(fā)商違約交房中最常見的一種情況，就是在約定的時(shí)間到了之后，但是卻沒有按照約定向購(gòu)房者交付商品房。當(dāng)然，除此之外違約交房也還有其他的情況存在，比如交付的商品房并不符合國(guó)家的交付標(biāo)準(zhǔn)或者沒有達(dá)到當(dāng)事人之前約定的標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，開發(fā)商存在違約交房的情況，那么就可以追究其法律責(zé)任。

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