一、以建筑物區(qū)分所有權(quán)起訴書的訴訟主體一般是誰？

(一)業(yè)主和物業(yè)使用人

1、業(yè)主。《物權(quán)法》未對業(yè)主的概念進(jìn)行界定。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！督忉尅窙]有遵循物權(quán)登記生效主義，僅將業(yè)主限定為房屋產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人即狹義上的法律物權(quán)人范圍內(nèi)，不僅考慮到了基于生效法律文書、繼承、受遺贈(zèng)等法律事實(shí)行為而取得物權(quán)的業(yè)主身份的認(rèn)定，而且將基于合同行為而取得或占有專有部分的買受者、繼受者，在其未辦理專有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前也納入到了業(yè)主的范圍。

《解釋》雖然對業(yè)主的身份進(jìn)行了擴(kuò)大，但未對物業(yè)管理實(shí)踐中一些常見的有爭議的業(yè)主主體進(jìn)行必要的列舉和強(qiáng)調(diào)，如在一個(gè)物業(yè)會(huì)出現(xiàn)夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出資、共同使用，而產(chǎn)權(quán)只登記在一人名下的情況應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。筆者認(rèn)為，對于這一類家庭共有同一物業(yè)的情況，根據(jù)婚姻法原理和我國《婚姻法》第17、18、19條對夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，該物業(yè)應(yīng)屬于夫妻共有，除非雙方有特別約定或其它特別情形。一般情況下，夫或妻均可成為業(yè)主，而不應(yīng)對夫或妻一方作為業(yè)主參加物業(yè)管理甚至訴訟的權(quán)利進(jìn)行限制。如果父母子女、兄弟姐妹共用一處物業(yè)，如有合法有效的法律文件或法律事實(shí)能證明其對物業(yè)享有共有權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有業(yè)主身份;反之，若雖是同居一處或共用一物業(yè)，但未能提供有效法律文件或其他證據(jù)證明其享有共有權(quán)利，則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主，即使發(fā)生糾紛也不具有訴訟主體的資格。

(2)物業(yè)使用人。

一物一權(quán)屬我國物權(quán)法的基本原則，基于這樣的原則，建筑物中專有部分的所有權(quán)只能有一個(gè)物權(quán)主體，即業(yè)主。而基于業(yè)主對建筑物專有部分的所有權(quán)，業(yè)主可以在專有部分設(shè)置用益物權(quán)，用益物權(quán)的權(quán)利主體可以是房屋承租人、其他經(jīng)房屋業(yè)主授權(quán)的使用人。《物權(quán)法》并沒有關(guān)于非業(yè)主的物業(yè)使用人的相關(guān)規(guī)定，但這卻是實(shí)務(wù)中不可回避的一個(gè)問題。小區(qū)內(nèi)的非業(yè)主長期住戶包括業(yè)主的親屬、房屋承租人，業(yè)主的親屬是否具有可以認(rèn)定為業(yè)主上面已分析過，而房屋承租人是否可以認(rèn)定為業(yè)主呢?租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，若他人的行為侵占、損害、妨害承租人對物的支配時(shí)，承租人可以直接向侵權(quán)人提起停止侵害、賠償損失的主張或向出租人主張相應(yīng)的權(quán)利。這實(shí)際上表明房屋所有權(quán)人在出租房屋的時(shí)候，也將一部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了承租人。除非雙方另有約定，該部分權(quán)利也應(yīng)當(dāng)及于共有部分及共同管理權(quán)，否則會(huì)出現(xiàn)這部分權(quán)利無人行使的狀況?！段餀?quán)法》第72條第2款規(guī)定：業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。這些由業(yè)主授權(quán)的非業(yè)主使用權(quán)人的權(quán)利，他們在對房屋進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利依附于業(yè)主，而一旦業(yè)主進(jìn)行了授權(quán)，他們就應(yīng)當(dāng)具有等同于業(yè)主的地位，可以行使業(yè)主的權(quán)利?！督忉尅返?6條：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。因此這一類的物業(yè)使用人可以認(rèn)定為業(yè)主，發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)具有訴訟主體資格。

(二)業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體問題，從《物權(quán)法》的起草到最后的實(shí)際出臺(tái)生效所規(guī)定的條款來看，這一問題都沒有得到解決，以及現(xiàn)在最高院的出臺(tái)的《解釋》也選擇了回避。但在審判實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)能否作為訴訟主體卻是一個(gè)不容回避的問題。從解釋來看，最高院似乎也并不愿否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，只是沒有明確規(guī)定。當(dāng)出現(xiàn)業(yè)委會(huì)依《物權(quán)法》第78條的規(guī)定而可能成為被告時(shí)，或依《物權(quán)法》第83條的規(guī)定充任原告時(shí)，如果否認(rèn)它的訴訟主體資格從法理邏輯上來講是相當(dāng)荒謬的。

筆者認(rèn)為，認(rèn)定一個(gè)組織是否具有法律上的訴訟主體資格的前提條件并非該組織能“獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任”。法律主體的權(quán)利能力、責(zé)任能力屬于實(shí)體性的規(guī)定，而當(dāng)事人能力屬于程序性的規(guī)定，不能將兩者完全等同起來。即使業(yè)主委員會(huì)不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，也不能否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力的事實(shí)。從世界的發(fā)展趨勢來看，大多數(shù)國家和地區(qū)均承認(rèn)和支持成立業(yè)主管理團(tuán)體來解決建筑物區(qū)分所有權(quán)人有效管理其共同財(cái)產(chǎn)的問題，這些國家或地區(qū)的立法理念中，無論是認(rèn)定業(yè)主管理團(tuán)體是法人還是非法人組織，都明確肯定其具有當(dāng)事人能力，依法享有訴權(quán)。另一方面，現(xiàn)行《物權(quán)法》賦予了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)更多、更明確的管理權(quán)利，并規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定在建筑區(qū)劃內(nèi)具有法律約束力。若業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位長期一直模糊的狀況，勢必將直接影響其履行法定職責(zé)，同時(shí)影響到業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定侵害到其合法權(quán)益而主張行使撤銷權(quán)。因此只有認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體的資格，才能解決與《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)行使管理職能產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)的銜接問題。

結(jié)合的本案中來，業(yè)主甲(房屋所有權(quán)人)和乙都具有多重身份，不同的身份之間存在著不同的法律關(guān)系。對業(yè)主而言，作為專有部分的所有人，甲對A室享有房屋的所有權(quán)，并依法承擔(dān)法定不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)所賦予的權(quán)利和義務(wù)。作為《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂者，甲享有并承擔(dān)《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的權(quán)利、義務(wù);同樣，對于承租人乙而言，作為不動(dòng)產(chǎn)的使用者，乙依法享有法定的不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)所賦予的權(quán)利、義務(wù);作為《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的權(quán)利、義務(wù)的特定繼受人，乙亦享有并承擔(dān)《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。丙擅自占有走廊、亂搭亂建的行為既違反了《業(yè)主公約》的規(guī)則，又違反了《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，除了甲、乙或相關(guān)業(yè)主可單獨(dú)或聯(lián)合提起侵犯相鄰權(quán)訴訟外，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理公司都有權(quán)提起違約之訴，要求丙承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

綜合上面所說的，建筑物區(qū)分所有權(quán)如果出現(xiàn)了什么糾紛的話那么是可以直接走法律程序的，但起訴案件就必須要存在一個(gè)訴訟主體，對于此情況的訴訟只要符合條件就可以作為案件的主體來進(jìn)行起訴，并且寫一份起訴書，這樣法院才會(huì)更好的進(jìn)行處理。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋有哪些內(nèi)容?

建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是什么？