一、如何防范借名購房法律風(fēng)險

1、如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話，那么在借名購房前，實際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)對名義產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行全面了解，不只限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，還有相關(guān)的身份證件以及債務(wù)關(guān)系等，這些都需要了解清楚，以免承擔(dān)不必要的損失。

2、實際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好借名買房的書面協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人，明確產(chǎn)權(quán)歸屬及雙方權(quán)利義務(wù)。如果在協(xié)議中實際出資人提供證據(jù)證明其對房屋確實存在出資關(guān)系，但不足以證明其存在保留所有權(quán)的意思表示的，那就無法要求登記人辦理房屋過戶登記手續(xù)，但有權(quán)向登記人另行主張出資債權(quán)。

3、實際產(chǎn)權(quán)人在購房時應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房價款，并保留購房合同、貸款合同、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)資料原件。日后如發(fā)生糾紛，實際產(chǎn)權(quán)人可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護(hù)自己的權(quán)利。

4、實際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)簽訂抵押合同，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實際產(chǎn)權(quán)人，辦理抵押登記。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋及做出其他行為損害實際產(chǎn)權(quán)人的利益。

二、借名買房合同是否有效?

借名買房，指以符合購買條件的人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制購買的房產(chǎn)，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實際買房人名下。實際買房人支付購房款和額外一筆酬金給名義買房人，也有的是親戚朋友關(guān)系則不另付酬金。

借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效，其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價房、經(jīng)濟(jì)適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應(yīng)享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。

這也是一種以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律的民事行為，根據(jù)我國《民法通則》 第五十八條的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無效，無效的民事行為從行為開始起就沒有法律約束力。

借名買房的風(fēng)險很大，對于大部分人而言，如果不是迫不得已也不會選擇這樣一種冒險的方式來買房。畢竟日后買到了房屋，名義產(chǎn)權(quán)人也是有可能出現(xiàn)反悔的情況，這對自身利益的維護(hù)顯然很不利。若是要減少借名買房帶來的風(fēng)險，其實可以參考一下上述幾種措施，雖然不能完全避免糾紛的產(chǎn)生，但一定程度上也是對實際產(chǎn)權(quán)人維護(hù)合法權(quán)益有所幫助。

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