二手房預(yù)告登記可以防止查封嗎

1.最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》)第十五條已作了規(guī)定，即“被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋”、“被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。

因此，簽訂了商品房預(yù)售合同后，雖然還沒有提出預(yù)告登記的申請(qǐng)，但只要有以下兩種情況之一的，人民法院就可以進(jìn)行預(yù)查封：一是房屋已經(jīng)竣工，作為賣方的開發(fā)企業(yè)已辦理了房屋初始登記;二是買方已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案。如果這兩個(gè)條件都不具備，就不在法發(fā)[2004]5號(hào)文所規(guī)定的預(yù)查封范圍之內(nèi)。

預(yù)查封和查封登記不同，原因是此時(shí)房屋所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移為被執(zhí)行人所有，所以采用預(yù)查封的方式以示區(qū)別。但預(yù)查封的效力等同于正式查封。登記機(jī)構(gòu)仍然應(yīng)當(dāng)將預(yù)查封這一事項(xiàng)在登記簿上記載。按前文規(guī)定，房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。

2.買房人既已辦了預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記，如買房人是被執(zhí)行人，肯定可以進(jìn)行預(yù)查封。

3.我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記效力的規(guī)定是：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”(第二十條)。由此可見，預(yù)告登記所限制的只是預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為，以保障預(yù)告登記權(quán)利人將來能實(shí)現(xiàn)物權(quán)(如取得所有權(quán)或抵押權(quán))。因此，預(yù)告登記所限制的只是預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為(我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將預(yù)告登記和查封登記都列入限制登記，并定義為“限制登記名義人處分其土地權(quán)”所作的登記。這一規(guī)定比較易于理解預(yù)告登記的實(shí)質(zhì))，而不能及于其他。因此，即使辦了現(xiàn)房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，法院仍然可以進(jìn)行查封。除了查封以外，對(duì)日后可能產(chǎn)生的判決或強(qiáng)制執(zhí)行這類公法上的處分行為，經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利同樣不能對(duì)抗。

在既有現(xiàn)房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記、又有法院查封的情況下，登記機(jī)關(guān)在受理時(shí)，應(yīng)按正常操作程序在登記簿上將查封情況予以記載。登記簿上應(yīng)記載的事項(xiàng)是：預(yù)告登記權(quán)利人(買方)、預(yù)告登記義務(wù)人(賣方)、查封機(jī)關(guān)、查封文件及文號(hào)、查封時(shí)間等內(nèi)容。

4.已辦理了抵押的預(yù)告登記的房屋，法院仍然可以查封，而且，此時(shí)預(yù)告登記的權(quán)利人還不是抵押權(quán)人，因此，沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

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