那么，借名買房到底受法律保護(hù)嗎?會有哪些風(fēng)險(xiǎn)?又要注意些什么呢?

先解釋一下什么是借名買房

“借名買房”是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，通常發(fā)生在熟人或者親人之間。

為什么大家要借名買房

原因可能有三種情況：

第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策;

第二、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠;

第三、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。

那么借名買房到底受法律保護(hù)嗎

借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。當(dāng)事人基于對財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。

登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。

因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會的穩(wěn)定。

不明白，我們有案例：

去年底，深圳市中級人民法院開庭審理了一起為投資進(jìn)行代持房產(chǎn)進(jìn)而引發(fā)的涉案上千萬元代持房產(chǎn)糾紛案。

深圳市民王-鴻和王-娟為相識多年的鄰居，看中了房價(jià)仍會大幅上漲的勢頭，王-娟和王-鴻便商量著共同買房。2013年7月，王-鴻購買了位于深圳市南山區(qū)的招商地產(chǎn)伍茲公寓3棟24B房產(chǎn)，總價(jià)款為12725732元。

2013年8月，兩人簽署《協(xié)議書》，約定王-鴻出借資金200萬元給王-娟交付招商地產(chǎn)伍茲公寓3棟24B首期樓款，以王-鴻的名義向交通銀行蛇口支行辦理了個(gè)人住房抵押貸款798萬元。

該協(xié)議還約定，涉案房產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人由王-娟獨(dú)享;王-娟承擔(dān)交通銀行供樓貸款、契稅等相關(guān)房產(chǎn)費(fèi)用，王-鴻收取150萬元固定收益;如果該房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)賣行為，王-娟應(yīng)及時(shí)一次性支付王-鴻全部收益;如果該房產(chǎn)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)賣行為，王-娟需要在2014年7月支付給王-鴻收益50萬元，2015年7月結(jié)清余款100萬元等。同時(shí)，雙方共同出具《證明》，證明涉案房產(chǎn)為王-娟所有，因房屋限購原因由王-鴻代王-娟登記所有權(quán)，該房產(chǎn)的一切權(quán)利和義務(wù)均由王-娟獨(dú)立享有和承擔(dān)。

涉案房產(chǎn)于2013年9月登記至王-鴻名下，并于2014年1月辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為廣東東莞銀行股份有限公司深圳分行。在涉案房產(chǎn)463萬首期款中，王-鴻實(shí)際出資共約305萬元，剩余的由王-娟支付。

去年4月，雙方對部分其他的相關(guān)債務(wù)債權(quán)進(jìn)行結(jié)算后，確認(rèn)王-娟尚欠王-鴻本金170萬元。此后，王-鴻多次向王-娟催要涉案房產(chǎn)的本金和收益，王-娟則以各種理由推脫，至今，王-鴻既沒有收取購買涉案房產(chǎn)的任何收益，反而連本金也未拿回。無奈之下，王-鴻將涉案房產(chǎn)在中介放賣。

王-娟得知后，于今年3月向深圳市南山區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院判令涉案房產(chǎn)歸原告所有，被告王-鴻協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

我們來看看法院的判決結(jié)果：

南山區(qū)法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《協(xié)議書》系借名買房協(xié)議。涉案房產(chǎn)雖登記在被告名下，但原告已舉證證明其與被告之間存在借名買房關(guān)系，故涉案房產(chǎn)為原告所有。對于被告主張的其支付了涉案房產(chǎn)的首期款等抗辯理由，系雙方之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告可另循法律途徑解決。故南山區(qū)法院判定，確認(rèn)涉案房產(chǎn)為原告所有，原告于判決生效之日起60日內(nèi)代為贖樓并注銷涉案房產(chǎn)的抵押登記，被告于注銷抵押登記之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

雖然王-鴻不服準(zhǔn)備再次上訴，但是不得不說法律是保護(hù)借名買房的。

接下來我們具體說說借名買房的風(fēng)險(xiǎn)問題。

其實(shí)像剛才案例中的情況是比較少的，借名買房一般出資人和登記人是分開的，出資人出資，表示是自己買房，而登記人只負(fù)責(zé)借名。相對來說，兩者都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，剛才的案例則是由于債務(wù)關(guān)系，將雙方的風(fēng)險(xiǎn)都嫁接到了登記人一人名下。

風(fēng)險(xiǎn)一：登記人反悔

如果出資人在借名購房后，遇到登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。

風(fēng)險(xiǎn)二：出資人不符合購房條件

如果所購房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)三：“善意相對方”

這個(gè)問題比較復(fù)雜。如上面的案例所說，法律可能會保護(hù)借名買房出資人，原因是他屬于法律上的“善意相對方”，但是同樣，如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可。

更進(jìn)一步說，如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)四：出資人不還房貸

如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

還有更糟糕的情況，如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

總之，借名買房風(fēng)險(xiǎn)多，建議大家不要輕易嘗試。