1、查主體資格。

查清開發(fā)商是否依法具備經(jīng)營房地產(chǎn)的主體資格。所謂主體資格，就是依法具有民事權(quán)利和民事行為能力，依法獨立享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法人。

關(guān)于主體資格，在《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》以及《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中有詳細解釋，當(dāng)事人可以從中查詢到相關(guān)的法律規(guī)定。

2、查“五證兩書”。

“五證兩書”指的是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，以及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。當(dāng)事人或購房者在官司訴訟或購房活動中，一定要向開發(fā)商出示和提供這“五證兩書”。

3、順藤摸瓜，查合同效力。

審核雙方所簽訂的合同是否屬于無效合同。無效民事行為是指不具備法律行為的有效條件。一般來說，無效的房地產(chǎn)買賣合同主要有以下幾種：

(1)違反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣合同;

(2)雙方惡意串通，損害國家、集體和第三人利益的房屋買賣合同;

(3)以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣合同;

(4)規(guī)避法律行為的房屋買賣合同;

(5)買賣雙方意思表達不真實的房屋買賣合同;

(6)欺詐性或脅迫性的房屋買賣合同;

(7)乘人之危簽訂的房屋買賣合同;

(8)違反法定形式的房屋買賣合同。等等。

4、抽絲剝繭，查轉(zhuǎn)移事實。

審核被告的房地產(chǎn)權(quán)屬登記是否依法轉(zhuǎn)移。在我代理的民告官房產(chǎn)官司中，原告和被告雙方從簽訂合同至發(fā)生糾紛起訴到法院，都沒有按照法律規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)和契稅手續(xù)，根據(jù)法律的規(guī)定，雙方的房屋買賣關(guān)系并未依法成立，因此，該合同理應(yīng)無效。房屋買賣是要式行為，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要特定的形式要件，即依法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和契稅手續(xù)，這是法律的禁止性規(guī)定。

5、反客為主，查質(zhì)量瑕疵。

審核被告的房屋是否存在質(zhì)量瑕疵。質(zhì)量瑕疵是指房屋質(zhì)量存在缺陷，表現(xiàn)在多方面，如基礎(chǔ)下沉、房屋傾斜、樓頂和地面滲漏、墻面開裂、管道堵塞、地面開裂、門窗不合、設(shè)備短缺、樓梯搖晃等等。關(guān)于質(zhì)量瑕疵，建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工符合驗收管理辦法》和國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》等文件有相關(guān)明確規(guī)定。