房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權(quán)包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán),是指當(dāng)出租人要出賣房屋時,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人而購買房屋的權(quán)利。所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán),是指原租賃期間屆滿后,出租人將房屋出租的時候,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權(quán)利。
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的法定權(quán)利,無須當(dāng)事人事先約定?!逗贤ā芬?guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?!痹谒痉▽?shí)踐中,關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要應(yīng)當(dāng)注意以下問題:
(1)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的前提。承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能發(fā)生在出租人出賣租賃房屋時。
(2)出租人的通知義務(wù)。出賣人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,以便承租人考慮是否購買。
(3)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的要件。承租人僅僅是在同等條件之下才享有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權(quán)利。
(4)承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
對承租人的優(yōu)先承租權(quán)沒有加以明確。我們認(rèn)為,優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中也應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。原因在于:規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值取向在于保護(hù)承租人的基本生存權(quán)利,那么在涉及承租人基本生存權(quán)的保護(hù)之時,法律就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹這一立法價值取向,承認(rèn)承租人優(yōu)先承租權(quán)。
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李鵬,聯(lián)系電話13867400852(微信同號)浙江五民律師事務(wù)所合伙人律師,從事法律行業(yè)多年,法律理論功底扎實(shí),具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力。迄今代理的案件深受廣大當(dāng)事人的認(rèn)可,在公司法律顧問,股份改制,股權(quán)糾紛,婚姻繼承,合同糾紛,土地房產(chǎn),刑事辯護(hù)等訴訟和非訴方面頗有建樹。? ????李鵬律師自執(zhí)業(yè)以來,一直秉承“受人之托,忠人之事”的服務(wù)理念,專注于做好每一個案件,盡最大限度維護(hù)每一個委托人的合法權(quán)益,贏得當(dāng)事人的廣泛好評。? ????專業(yè)處理:公司糾紛,合同糾紛,債權(quán)債務(wù),婚姻繼承,土地房產(chǎn),民事侵權(quán),刑事辯護(hù),企業(yè)法律顧問,IPO,“新三板”等訴訟及非訴業(yè)務(wù)
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