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在房屋租賃合同關(guān)系中，不可避免地發(fā)生各種糾紛，轉(zhuǎn)租糾紛就是眾多房屋租賃糾紛中較為復(fù)雜和具有代表性。雖然法律允許進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租，但從法律角度看哪些情況下房屋可以轉(zhuǎn)租呢？請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、哪些情況下房屋可以轉(zhuǎn)租

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

二、房屋轉(zhuǎn)租是否有效

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。然而，問(wèn)題在于：未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無(wú)權(quán)處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權(quán)處分的有效合同，應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！卑凑赵摋l規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無(wú)權(quán)處分，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的話(huà)的，該轉(zhuǎn)租合同即為無(wú)效合同，自始不發(fā)生法律效力。

因此，在我國(guó)限制主義模式下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為雖然是非法行為，因?yàn)樵撔袨檫`反了合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效的合同，這樣的結(jié)論似乎存在著矛盾，其實(shí)不然，非法行為并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。合同無(wú)效通常指的是合同違反了法律和規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定以及社會(huì)公共利益，但是《合同法》224條的規(guī)定，并不是法律的強(qiáng)制性的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話(huà)就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規(guī)定，包括任意性的規(guī)定和強(qiáng)制性的規(guī)定，違反了任意性的規(guī)定不會(huì)產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果。

當(dāng)然對(duì)轉(zhuǎn)租合同還是有限制的必要性，主要體現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)租合同的期限。轉(zhuǎn)租合同的期限不能超過(guò)以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉(zhuǎn)租合同而沒(méi)有到期導(dǎo)致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn);

2、轉(zhuǎn)租合同中對(duì)標(biāo)的物的使用程度。轉(zhuǎn)租合同所約定的對(duì)租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不能大于原租賃合同，以避免次承租人對(duì)租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于出租人的預(yù)期。因?yàn)槌鲎馊藢?duì)承租人如何使用租賃物是有預(yù)期的，并把這樣一種預(yù)期與租金的支付相聯(lián)系。如果次承租人對(duì)租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于原承租人的預(yù)期，而租金卻又沒(méi)有增加，那就是對(duì)原出租人不公平。

雖然法律中規(guī)定房屋可以轉(zhuǎn)租，但此時(shí)必須要滿(mǎn)足規(guī)定的條件，符合法定的情形才可以。也就是說(shuō)，實(shí)踐中進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的受到一定的限制，當(dāng)然這也是出于對(duì)當(dāng)事人利益保護(hù)的考慮。而要是在這方面還有疑問(wèn)的話(huà)，可以直接來(lái)電咨詢(xún)我們律霸的在線(xiàn)律師。

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