一、在哪些情形下房屋租賃合同無效

目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效的情形進行分析：

(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：

1、無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;

2、限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。

(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效：

1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效：

(1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

(2)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;

(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;

(4)必需經(jīng)由公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;

2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。

4、房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

二、房屋租賃合同無效怎么辦

如果遇到上述緣由導(dǎo)致合同無效，當(dāng)事人是否智能忍氣吞聲?當(dāng)然不是，解決方式如下：

(一)房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

(二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

(三)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

不管是買房還是租房，其實都是可能出現(xiàn)簽訂的相關(guān)協(xié)議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當(dāng)事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

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