開發(fā)商為什么愿意送面積?
所謂“送面積”、實際得房面積,都是相對于產(chǎn)權(quán)面積而言的。對于買房人而言,自己得到的是送面積;但對于開發(fā)商而言,更習慣用的術(shù)語是“偷面積”。
開發(fā)商為什么樂于這么干?在業(yè)內(nèi)人士看來,“偷面積”的出現(xiàn)是開發(fā)商通過打擦邊球,或者在工程驗收后進行二次施工,面積超額了,但開發(fā)商不必補繳土地出讓金。
類似許多樓盤開發(fā)的LOFT產(chǎn)品,實際建筑面積都超過規(guī)定的建筑面積。開發(fā)商通過少量成本的增加,可以獲得接近雙倍的收益。
同時在銷售階段,相對于競品項目,有大面積贈送的樓盤就可以獲得“比較優(yōu)勢”,促進銷售。曾女士買LOFT時就是被售樓員“買40平方米得60平方米”的說詞所打動,“折下來一平方米才12000多元”。
開發(fā)商為什么能做到送面積?
在所謂贈送的面積中,一類是室內(nèi)面積,一類是室外花園。本質(zhì)上,室外花園都是公共綠地空間的一部分,這種贈送實際都是公共空間的“私有化”。
而在室內(nèi)空間中,有的送,多是打擦邊球的行為。例如所謂送飄窗,有的真飄窗本身是不計入有關(guān)規(guī)范約定的建筑面積的,就談不上“送”;有的假飄窗,則是在工程驗收后可以打掉,這種就規(guī)避了驗收的檢查。
二次工程是許多開發(fā)商實現(xiàn)偷面積的重要手段。不僅是飄窗、陽臺,甚至地下空間都可以。開發(fā)商報送規(guī)劃時只是一層的空間,但是后期足夠的層高空間可以隔出兩層。這種工程有的是直接由開發(fā)商負責,有的則是買房人在裝修階段完成。
這些面積其實是公攤面積!
共用面積是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積,分攤的共用建筑面積可以分為4類:
1、建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的水、電、氣、暖通等相關(guān)設(shè)備用房。
2、建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的警衛(wèi)室、信報間、消防控制室等管理用房。
3、墻體部分,包括外墻、套與共用空間之間的分隔墻中,未計入套內(nèi)墻體面積的其他墻體水平投影面積。
4、本幢內(nèi)的水平通道、垂直通道、大廳、門廳等公共通行建筑部位。
哪些部位不算入房屋面積?
1、層高小于2.20米的房屋部位。
2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。
3、房屋之間無上蓋的架空通廊。
4、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
5、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不論其是否有柱,是否有圍護結(jié)構(gòu)。
6、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
7、電梯下方的電梯機坑。
8、戶室或陽臺中由欄板、護欄等分隔的空調(diào)機位
9、露臺
這里提醒購房者一點,房屋面積存在誤差是不可避免的,國家有明確的法律規(guī)定,只要面積誤差比不超過3%,法律是支持開發(fā)商的,也就是說,開發(fā)商只要把房產(chǎn)實測后的面積誤差比絕對值控制在3%以內(nèi),打官司基本上是穩(wěn)操勝券。所以,購房者一定要擦亮眼睛,精打細算!
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